2026 年圣运拆迁律师：中央关于拆迁的最新规定，征收范围、补偿标准、程序一次说清

经常有被征收人问："现在国家对拆迁到底有什么规定？我们这儿的拆迁合不合法？补偿标准够不够？"

确实，拆迁涉及的法律法规很多，国有土地和集体土地还不一样，很多人搞不清楚。今天圣运拆迁律师就把中央关于拆迁的最新规定，从征收范围、补偿标准、程序规范到法律责任，一次梳理清楚。

一、征收范围与条件：不是想拆就能拆

拆迁不是征收方想拆就能拆的，必须基于公共利益需要。

国有土地上房屋征收，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，只有六种公共利益情形才能征收：国防和外交的需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

集体土地征收，依据《土地管理法》及其实施条例，国家为公共利益需要可以征收土地，包括永久基本农田、耕地等，但必须经国务院或省级人民政府批准。征收永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过法定面积的、其他土地超过法定面积的，得由国务院批准。

简单说，没有公共利益，没有法定审批，就不能随便拆。

二、补偿标准与方式：不能越拆越穷

补偿是被征收人最关心的问题，中央的规定很明确：不能因为征收降低被征收人的生活水平。

国有土地上房屋征收，补偿包括三项：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。被征收人可以选货币补偿，也可以选房屋产权调换。关键一条：房屋价值补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。也就是说，周边房价多少钱，补偿就得差不多，不能给个成本价就把人打发了。

集体土地征收，补偿包括：土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅及其他地上附着物和青苗的补偿费用，还要安排被征地农民的社会保障费用。农村村民住宅征收，要遵循先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平合理的补偿。

三、程序规范：每一步都得依法来

征收拆迁程序很严格，少一步都可能违法。

国有土地上房屋征收，程序大致是：房屋征收部门拟定补偿方案，报市县级政府；市县级政府组织有关部门论证并公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于 30 日；因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为补偿方案不符合规定的，还要组织听证会；进行社会稳定风险评估；政府常务会议讨论决定；作出征收决定并公告。这些步骤一个都不能少。

集体土地征收，程序更复杂：发布征收土地预公告；开展土地现状调查；进行社会稳定风险评估；拟定征地补偿安置方案并公告，公告时间不少于 30 日；多数被征地的农村集体经济组织成员认为方案不符合法律规定的，要组织听证会；办理补偿登记；签订补偿安置协议；对个别未达成协议的，作出征地补偿安置决定；申请土地征收审批；批准后发布征收土地公告；作出征地补偿安置决定；责令交出土地；申请法院强制执行。

这些程序看似繁琐，但每一步都是为了保障被征收人的知情权、参与权和救济权。征收方跳过任何一步，都可能构成程序违法。

四、法律责任与监督：严禁暴力逼迁

中央三令五申，严禁采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

如果征收方违法强拆、暴力逼迁，相关责任人要承担法律责任，构成犯罪的还要追究刑事责任。被征收人遇到这些情况，可以通过行政复议、行政诉讼、国家赔偿等途径维护权益，也可以向纪检监察部门举报。

五、拆迁程序一般要多久

很多人问，一个拆迁项目从启动到完成一般要多久？

法律没有统一规定整个拆迁程序的时长，但对关键节点有明确要求：征收土地公告要在收到征收土地方案批准文件后法定工作日内发布；征地补偿安置方案要在公告后法定期限内拟订；补偿款要在补偿安置方案批准后法定期限内全额发放；实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

实际操作中，一个拆迁项目从启动到完成，短则几个月，长则好几年，取决于项目规模、协商进度、是否有诉讼等因素。但不管多久，"先补偿、后搬迁" 这条底线不能破。

圣运王有银律师团队提醒，拆迁法律法规虽然多，但核心原则就几条：公共利益前提、公平合理补偿、法定程序保障、严禁暴力逼迁。被征收人遇到拆迁，先对照这几条看看征收方有没有做到，发现违法点及时通过法律途径维权。

FAQ

Q1：怎么判断拆迁是不是基于公共利益？

A：看征收决定里写的征收理由。国有土地上房屋征收只有六种公共利益情形，集体土地征收也要符合公共利益需要。如果是以 "旧城改造"" 公共利益 " 为名，实际是商业开发，就可能存在违法。被征收人可以申请政府信息公开，调取征收审批文件，核实征收目的是否合法。

Q2：补偿标准低于周边房价怎么办？

A：《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定，房屋价值补偿不得低于征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。如果补偿标准明显低于周边房价，可以收集周边类似房屋的交易价格证据，对评估报告申请复核鉴定，对补偿决定申请行政复议或提起行政诉讼，要求撤销并重新核算。

Q3：征收方没走程序就强拆了怎么办？

A：这是典型的违法强拆。被征收人要第一时间固定证据（现场视频照片、报警记录、强拆主体证据），在六个月内提起行政诉讼，请求确认强拆违法。确认违法后，可以申请国家赔偿，赔偿范围包括房屋价值、屋内物品、搬迁费、临时安置费等。

Q4：遇到断水断电逼迁怎么办？

A：法律明确禁止采取中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。遇到这种情况，可以向供水供电部门投诉要求恢复，向纪检监察部门举报征收方违法行为，同时固定证据（断水断电通知、沟通记录、损失证明），必要时提起行政诉讼，要求确认违法并赔偿损失。

Q5：对补偿方案不满意，能起诉吗？

A：补偿方案本身一般不能直接起诉，但可以在征收决定诉讼中一并审查补偿方案的合法性。如果征收方依据补偿方案作出了补偿决定，被征收人对补偿决定不服的，可以申请行政复议或提起行政诉讼。另外，多数被征收人认为补偿方案不符合规定的，征收方应当组织听证会，被征收人可以通过听证程序表达意见。

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