房子盖得好好的，突然收到通知说你这是违建，限期拆除，不拆就强拆。这种事在农村太常见了。
很多人一听到"违建"两个字就慌了，觉得既然是违建，那拆了也白拆，赶紧搬吧。其实不然，"违建"不是征收方说了算的，认定违建要有法定主体、法定程序、法定依据，少一样都不行。
今天圣运拆迁律师就从违建认定的角度，说说村里房子被要求拆除该怎么办。
一、谁有权认定违建？村委会说了不算
首先要搞清楚，谁有权认定你的房子是违建。
根据《城乡规划法》，在城市、镇规划区内，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设、限期拆除。
在乡、村庄规划区内，未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。
也就是说，认定违建的法定主体是城乡规划主管部门或者乡镇人民政府，村委会没有权力认定违建，更没有权力强拆。如果村委会或者街道办直接给你发个通知说你是违建要拆，那这个通知本身就可能违法。
二、认定违建要走什么程序？
就算你的房子确实没办证，认定违建也要走法定程序，不能一句话就定了。
合法的违建认定和拆除程序大致是：立案、调查取证（现场勘验、询问当事人、调取土地和规划资料）、作出责令限期拆除决定、送达当事人、告知陈述申辩和听证权利、当事人逾期不拆除的，作出强制执行决定、公告、依法强制执行。
这中间任何一个环节缺失，比如没有调查取证就下决定、没有送达就强拆、没有告知陈述申辩权、没有公告就执行，都可能构成程序违法。
特别要注意，根据《行政强制法》，对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。
也就是说，就算认定了违建，也不能马上强拆，要给当事人复议和诉讼的时间，这段时间内强拆就是违法的。
三、这些情况，不能简单认定为违建
很多农村房屋没办证，是有历史原因的，不能简单粗暴地按违建零补偿处理。
第一种，历史遗留的无证房屋。上世纪八九十年代甚至更早建的房子，当时规划管理制度还不完善，很多地方根本没有办证的渠道。这种因历史原因没办证的房屋，应当结合建造时间、使用情况、当地政策等综合认定，不能一律按违建处理。
第二种，符合"一户一宅"但没办证的宅基地房屋。农村宅基地上的房屋，只要符合"一户一宅"、面积不超标、是本村集体经济组织成员，即使没办产权证，也应当认定为合法建筑，给予合理补偿。
第三种，因政府原因没办下证的房屋。比如建房时向村里和乡镇申请了，也得到了口头同意，但因为政府部门的原因一直没办下正式手续，这种情况不能全算当事人的责任。
第四种，征收范围确定后才突击认定的违建。有些地方为了压低补偿、加快拆迁，在征收启动后突击把被征收人的房屋认定为违建，以拆违代征收。这种"以拆违代拆迁"的做法，法律是明确禁止的。
四、收到违建拆除通知怎么办？
第一步，别慌，也别直接签字。先看清楚通知是谁发的、有没有盖章、认定的事实和依据是什么、有没有告知救济权利和期限。
第二步，收集证据。把房屋的建造时间、审批手续、居住情况、通知文件、沟通记录等都整理好，拍照录像保存。
第三步，在法定期限内维权。对责令限期拆除决定不服的，可以在六十日内申请行政复议，或者在六个月内提起行政诉讼。注意，这个期限很重要，错过了就可能丧失救济权利。
第四步，不要暴力对抗。强拆现场不要以命相搏，人身安全第一。及时报警，对强拆过程拍照录像，记录强拆时间、参与人员、车辆、单位标识，为后续确认违法和申请赔偿固定证据。
五、强拆违法了能拿到赔偿吗？
能。如果强拆被法院确认违法，被征收人可以申请国家赔偿。
赔偿范围包括：房屋价值损失，参照类似房地产的市场价格计算；屋内物品损失，家具、家电、衣物、生产工具等；搬迁费、临时安置费；装修损失等。
这里有个举证责任的问题。强拆案件中，因为征收方的原因导致被征收人无法举证证明屋内物品损失的，举证责任转移给征收方。也就是说，只要被征收人能提供物品损失的初步证据（比如照片、购物凭证、物品清单），具体损失数额由征收方举证，征收方举证不能的，法院可以根据当事人的主张和在案证据酌情确定赔偿数额。
圣运王有银律师团队提醒，村里房子被说是违建要拆，先别自乱阵脚。搞清楚谁有权认定、程序合不合法、是不是历史遗留问题、是不是以拆违代征收。很多所谓的"违建"，其实是征收方压低补偿的手段。遇到这种情况，建议及时咨询专业律师，在法定期限内启动法律程序，维护自己的合法权益。
FAQ
Q1：村委会发的违建拆除通知有效吗？
A：一般无效。村委会是基层群众性自治组织，不是行政机关，没有认定违建和强制拆除的法定职权。违建认定的法定主体是城乡规划主管部门或乡镇人民政府。村委会发的拆除通知不具有行政强制力，如果村委会据此强拆，被征收人可以报警、起诉确认违法并申请赔偿。
Q2：老房子没办证，拆迁时算违建吗？
A：不一定。因历史原因形成的无证房屋，要结合建造时间、当时的规划管理制度、使用情况、当地政策等综合认定。上世纪规划管理制度不完善时期建造的房屋、符合"一户一宅"的宅基地房屋、因政府原因没办下证的房屋，都不能简单按违建零补偿处理。
Q3：收到限期拆除通知，不签字会怎样？
A：不签字不影响通知的效力，但送达程序必须合法。行政机关送达文书应当有送达回证，当事人拒绝签字的，可以留置送达，要有见证人签字或拍照录像记录。如果没有合法送达就强拆，程序违法。收到通知后建议在法定期限内申请复议或起诉，不要因为不签字就以为没事了。
Q4：以拆违代征收怎么识别？
A：几个特征：征收启动后才突击认定违建；同一区域很多房屋都被认定为违建；认定违建的目的是压低补偿或逼迁；没有依法调查取证就下决定；不给复议诉讼时间就强拆。遇到这些情况，很可能是以拆违代征收，被征收人可以通过法律途径维权。
Q5：违建被强拆了能申请国家赔偿吗？
A：如果强拆程序违法，可以申请国家赔偿。即使房屋被认定为违建，强拆也必须走法定程序，违法强拆造成的屋内物品损失、建筑材料损失等，都可以要求赔偿。但房屋本身的价值，如果确实是违建，赔偿范围会受限。具体能赔多少，要看案件具体情况和证据。
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