拆迁补偿到底该补什么？很多被征收人拿到补偿方案，看来看去就一个总数，也不知道这个数是怎么算出来的、有没有漏项。
今天圣运拆迁律师就把拆迁补偿的标准、补偿项目、补偿方式、评估方法、签协议注意事项，一次说清楚。
一、三大补偿项目，一项都不能少
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，作出房屋征收决定的市县级政府对被征收人给予的补偿包括三项：
第一项，被征收房屋价值的补偿。这是补偿里最大的一块，按被征收房屋的结构、折旧程度划档，按平方米单价计算。关键一条：不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。也就是说，周边房价多少钱，补偿就得差不多，不能给个成本价就打发了。
第二项，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。搬迁费就是搬家产生的实际费用；临时安置费（过渡费）是过渡期间租房的费用，按临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月补贴。选货币补偿的一般一次性发几个月，选期房安置的要写明过渡期限和标准，逾期交房的要加倍。
第三项，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。这一项针对商铺、厂房等经营性用房，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，不能漏。
此外，市县级政府还应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。搬迁奖励是为了鼓励积极配合搬迁，但不能用"不签就没奖励"来逼签。
二、两种补偿方式，你有权选
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
货币补偿，是由专业评估机构对被拆迁房屋进行估价，生成有据可循的补偿金额。评估有三种法定依据：
市场评估价，就是被拆迁房屋的房地产市场价格，由专业估价机构遵循估价原则、按照估价程序、选用适宜估价方法，综合分析影响房价因素后估算判定。
商品房交易均价，就是同区域、同类型普通住宅商品房的交易平均价格，由相关部门定期汇总测定并公布。
重置价，就是由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态建筑物的正常价格。
这三种价格都是法定评估依据，但用途不同，在不同情形下分别适用。
产权调换，也叫产权置换，根据评估方法不同有两种方式：价值标准产权置换，就是依法对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，再以新建房屋的产权予以价值的等价置换；面积标准产权置换，就是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。
产权置换又分异地安置和回迁安置。异地安置是因为开发商项目不涉及住宅或地块容积率原因不能回迁，只能在其他地块建安置房；回迁安置就是开发商拆迁重建项目能完成回迁，通过产权置换比例完成回迁。
三、这些情况也有补偿，这些情况没有
征地公告时，已取得建房批准文件且新房已建造完毕的，对新房予以补偿，对应当拆除而未拆除的旧房也应予补偿，个人的物权任何人不能侵犯。
征地公告时，已取得建房批准文件但新房尚未建造完毕的，应当立即停止建房，具体补偿金额可以协商议定。
拆除未超过批准期限的临时建筑，可以给予适当补偿。
违章建筑、超过批准期限的临时建筑，以及征地公告后擅自新建、改建、扩建的部分，原则上不予补偿。但因历史原因形成的手续不全的房屋，应当先由有关部门进行认定、处理，不能简单粗暴地零补偿。
同一拆迁范围内既有国有土地又有集体土地的，国有土地范围内的按城市房屋拆迁管理规定执行，集体土地范围内的按集体土地房屋拆迁补偿安置规定执行。
四、签协议要注意这几点
第一，签约主体要合法。签协议的一定要是拆迁人，具有法人资格。拆迁指挥部、拆迁办公室这类机构不具备法人主体资格，拆迁一结束就撤了，后续履行都找不到人。
第二，协议条款要明确。补偿款总金额及各项补偿内容的具体明细要写清楚，特别是厂房出租的情况，明细涉及到以后分割补偿款的份额；补偿款支付时间和支付方式要明确；安置房、安置土地的面积、具体位置、土地性质要写清楚，地理位置决定土地价值，土地性质是住宅、工业还是商业也直接决定价值；签补充协议的，内容必须合法，与主合同不冲突，对主合同有重大改动的要明确约定以补充协议为准。
第三，空白协议不能签，口头承诺不能信，协议原件要自己留一份。这三条底线之前说过多次，这里再强调一遍。
圣运王有银律师团队提醒，拆迁补偿不是征收方说多少就是多少，三大补偿项有法律明确规定，补偿方式被征收人有权选择，评估方法有法定依据。被征收人要逐项核对补偿项目是否齐全、补偿标准是否合理，发现漏项或标准偏低的，及时通过法律途径维权。
FAQ
Q1：拆迁补偿只给一个总数，不写明细项，合法吗？
A：不合法。补偿协议应当写明补偿款总金额及各项补偿内容的具体明细，包括房屋价值、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、装修及附属物补偿等。只给一个总数不写明细，后续容易产生纠纷，被征收人有权要求列明细项后再签字。
Q2：对评估结果不满意怎么办？
A：可以在法定期限内申请复核评估，对复核结果有异议的，可以向专家委员会申请鉴定。评估机构应当由被征收人协商选定，征收方单方面指定的，被征收人有权提出异议。评估是补偿决定的主要事实依据，评估阶段的异议会成为后续补偿决定诉讼的关键证据。
Q3：选了货币补偿还能改成安置房吗？
A：一般不能。补偿方式一旦在协议中确定并签字，就具有法律约束力，不能随意更改。所以签协议前一定要想清楚选哪种方式，根据自身情况和当地房价、安置房位置等综合考虑。如果协议存在欺诈、胁迫、重大误解等法定可撤销情形，可以在法定期限内起诉撤销。
Q4：停产停业损失怎么算？
A：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，停产停业损失根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。被征收人可以提供营业执照、纳税记录、财务报表、银行流水等证据证明经营效益，争取合理的停产停业损失补偿。
Q5：违章建筑一定没有补偿吗？
A：不一定。违章建筑、超过批准期限的临时建筑，以及征地公告后擅自新建、改建、扩建的部分，原则上不予补偿。但因历史原因形成的手续不全的房屋，应当先由有关部门进行调查、认定和处理，对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿。不能简单粗暴地一刀切零补偿。
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