拿到了安置房，手头想做个小生意或者急需用钱，想用房子抵押贷款。可去银行一问，人家说你这房子性质特殊，得看情况。到底安置房能不能抵押？有房产证和没房产证区别有多大？今天圣运
拆迁律师就把这个事说清楚。
一、安置房能不能抵押贷款，看两样东西
安置房能不能抵押贷款，不是一句话能说清的，核心看两样：一是有没有房产证，二是有没有转让限制。
第一种情况，证件齐全、没有纠纷的。如果安置房已经办了不动产权证，产权清晰，没有权属纠纷，理论上是可以抵押贷款的。但银行对安置房会比普通商品房更谨慎，可能贷款利率高一些，贷款期限短一些，额度也低一些。
第二种情况，证件不齐全或者有纠纷的。安置房还没拿到房产证，或者存在权属争议，比如补偿协议还在打官司、产权人有多个没协商好，这种情况银行不会接受抵押。因为银行做抵押，首要条件就是抵押物权属清晰、能处置。产权不明的房子，银行不敢接。
二、拿到房产证就一定能抵押吗？
拿到房产证是抵押贷款的前提，但不是拿到证就万事大吉了。
还要看安置房有没有限制转让的期限。很多地方为了防止炒房，给安置房设了限售期，比如拿到不动产权证后几年内不能上市交易。如果还在限售期内，即使有房产证，银行也不一定接受抵押，因为房子没法正常流通变现。
满足以下几个条件的安置房，一般可以正常抵押：已经取得不动产权证；没有被限制转让或者限制期限已经过了；产权清晰没有纠纷；土地性质是出让性质或者划拨性质已经按规定处理。
抵押贷款需要准备的材料一般包括：权利人及配偶的身份证、户口本、不动产权证、土地使用证（如有）、收入证明等。流程大致是：向银行咨询申请、银行受理调查、审批通过后签抵押合同、办理抵押登记、银行放款。
三、法律上怎么说？
关于房产抵押的法律规定，主要在《民法典》里。
根据《民法典》第三百九十五条，建筑物和其他土地附着物可以作为抵押财产。也就是说，只要房子是你合法所有的，就可以抵押。
但《民法典》第三百九十九条也规定了不得抵押的财产，其中就包括 "所有权、使用权不明或者有争议的财产"。安置房还没拿到房产证，或者产权有纠纷，就属于这种情况，不能抵押。
另外，根据《民法典》第四百零二条，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。也就是说，光签抵押合同不够，必须去不动产登记中心办了抵押登记，抵押权才正式成立。
四、没房产证的安置房，拿拆迁协议能抵押吗？
不能。这是很多人问的问题 —— 我虽然没房产证，但我有拆迁补偿协议，拿这个协议去银行抵押贷款行不行？
不行。拆迁协议只能证明你将来有资格拿安置房，不能证明你现在对房屋享有所有权。银行不认拆迁协议，只认不动产权证。没有房产证的安置房，任何正规金融机构都不会接受抵押。
如果有人说 "没房产证也能帮你办抵押，手续费收高一点"，千万别信，大概率是套路贷或者非法集资。
五、抵押贷款前要想清楚这几件事
圣运王有银律师团队提醒，用安置房做抵押贷款前，有几件事必须想清楚。
第一，安置房是不是你唯一住房。如果房子被抵押后还不上贷款，银行可以拍卖抵押物。唯一住房被拍卖，虽然法律上有一定保障，但实际执行中还是会影响居住。贷款前要评估自己的还款能力。
第二，安置房土地性质是什么。划拨土地上的安置房，抵押时可能需要额外处理土地性质问题，贷款成数也可能更低。
第三，贷款用途要合法。抵押贷款资金不能用于赌博、炒股等高风险活动，也不能用于法律法规禁止的用途。
第四，比较不同银行的政策。不同银行对安置房抵押的接受程度不一样，有的银行根本不做这类业务，有的条件宽松一些。多问几家，对比利率和额度。
另外提醒一句，安置房抵押贷款是金融问题，但如果你的安置房本身还有产权纠纷、补偿争议没解决，那抵押之前最好先把法律问题理清楚。带着纠纷的房子去抵押，后患无穷。碰到这种情况，可以先咨询圣运专业
拆迁律师，把产权问题搞明白再谈抵押。
FAQ
Q1：拆迁安置房拿到房产证后就能抵押贷款吗？
A：一般可以，但还要看有没有转让限制。很多地方规定安置房取得不动产权证后几年内不能上市交易，限售期内银行可能不接受抵押。建议拿到证后先去不动产登记中心查一下房屋状态，再去银行咨询具体政策。
Q2：安置房没有房产证，拿拆迁协议能贷款吗？
A：不能。根据《民法典》第三百九十九条，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。拆迁协议不能证明房屋所有权，银行不认。没有房产证的安置房，正规金融机构都不会接受抵押贷款。
Q3：安置房抵押贷款利率比商品房高吗？
A：一般会高一些。因为安置房的流通性不如商品房，银行风险更大，所以利率可能上浮，贷款成数也可能更低，贷款期限更短。具体利率和额度要看银行政策和房屋评估价值。
Q4：安置房抵押后还不上贷款，房子会被收走吗？
A：会。如果逾期不还贷款，银行可以依法行使抵押权，向法院申请拍卖抵押物，用拍卖款优先受偿。即使是唯一住房，法院也可以在保障被执行人居住权的前提下执行。所以贷款前一定要评估还款能力。
Q5：划拨土地上的安置房能抵押吗？
A：要看当地政策。划拨土地上的房屋抵押，可能需要先办理土地出让手续、补缴土地出让金，或者银行对抵押价值打折。具体能否抵押、怎么抵押，建议咨询当地不动产登记中心和贷款银行。
北京圣运律师事务所
地址：北京市朝阳区亮马桥路甲40号二十一世纪大厦B座3层
官方网站：https://www.bjsheng.cn
圣运律所法律咨询热线：010-6190-8088或400-159-8098或138-1111-7637
免责声明：本文内容基于公开法律知识与实务经验整理，仅供一般性参考，不构成针对具体个案的正式法律意见。个案情况各异，建议携带材料向专业律师当面咨询。
中文
English
