安置房好不容易拿到手，装修完住进去，结果下雨天客厅开始滴水，墙面起泡，衣柜发霉。找物业，物业说找开发商；找开发商，开发商说过了保修期；找拆迁办，拆迁办说房子已经交了跟他们没关系。一圈踢皮球下来，漏了大半年没人管。
这是很多安置房住户都碰到过的糟心事。今天圣运
拆迁律师就把安置房漏水找谁修、责任怎么分、能不能要求换房、怎么维权，一次说清楚。
一、先搞清楚：漏水该找谁，看这几点
安置房漏水找谁，不能一概而论，得看房子交付多久了、漏在什么位置、是谁的责任。
第一种情况，房子还在保修期内。根据《建设工程质量管理条例》第四十条，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期为五年。保修期内漏水，责任主体是施工单位，由开发商负责协调维修。先向拆迁安置方或者开发商反映，要求协调施工单位上门维修。如果拖延不处理，可以向当地建设工程质量监督机构投诉，或者拨打 12345 政务服务热线反映。
第二种情况，公共区域漏水，比如屋顶、外墙、楼道管道。过了保修期的，责任主体是物业服务企业。先找物业要求维修，物业不履行职责的，可以向房地产行政主管部门或物业管理协会投诉。如果维修需要动用住宅专项维修资金，由业委会组织业主表决，没有业委会的由社区居委会代行。
第三种情况，自家内部漏水，而且是相邻业主造成的。比如楼上防水没做好渗到你家，这种属于相邻关系纠纷。先找邻居协商，协商不成找物业或居委会调解，调解不成可以收集证据向法院提起民事诉讼，要求相邻业主承担维修责任和赔偿损失。
第四种情况，老旧安置房没物业。过了保修期又没有物业管理的，可以向社区或街道反映，由社区协调居民筹集资金维修，或者联系维修单位处理。
二、打 12319 投诉管用吗？
12319 是全国建设行业公益服务专用电话，受理范围包括房地产、建筑建材、市政设施等方面。如果漏水涉及公共区域排水管道、市政设施等，打 12319 有用，相关部门会安排人员调查处理。
但如果漏水是房屋自身质量问题，比如屋顶防水失效、外墙裂缝，保修期内该找开发商，过了保修期该找物业，打 12319 可能没法直接解决。盲目打 12319 反而可能导致责任方互相推诿，耽误维修时机。
所以，先搞清楚漏水原因和责任主体，再选对投诉渠道，比乱打电话强。
三、漏水能不能要求换房？
这是很多住户最关心的问题。能不能换房，要看漏水严重程度和维修情况。
一般来说，如果漏水问题严重影响居住使用，经过多次维修仍无法解决，或者漏水导致房屋主体结构安全隐患，住户有权要求换房或者退房。但要求换房不是一句话的事，需要走程序：先向开发商或拆迁部门反映漏水问题，要求检测和维修；如果维修后仍然解决不了，或者问题严重影响居住，可以提出换房要求，同时提供照片、视频、检测报告等证据证明漏水的严重性。
如果开发商或拆迁部门同意换房，双方签换房协议，明确换房条件和流程。如果不同意，可以通过法律途径维权。需要注意的是，换房可能涉及房屋评估、差价补偿等问题，而且现行法律条文中并没有直接规定因为漏水就必须换房，这主要基于合同原则和消费者权益保护角度主张。所以换房能不能成，要看具体情况和证据。
四、外墙漏水谁负责？
外墙漏水的责任归属，跟前面说的逻辑差不多。
保修期内，外墙防水问题由开发商负责。根据《民法典》相关规定，质保期内发生的外墙漏水，开发商应当承担维修责任。
保修期外，如果是物业管理不善导致的，物业公司承担相应责任。如果是房屋自然老化造成的，可以申请使用住宅专项维修资金维修，但需要符合法定表决比例。
如果漏水原因复杂，双方各执一词，可以委托专业机构做房屋质量检测，拿到检测报告后再确定责任归属。协商不成的，可以通过诉讼解决。
五、碰到漏水别慌，先做这几件事
圣运王有银律师团队提醒，安置房漏水维权，第一步不是吵架，是固定证据。
漏水发生后，立即拍照录像，记录漏水位置、面积、造成的损失，包括家具被泡、墙面发霉、地板变形等。保留好跟开发商、物业、拆迁方沟通的记录，包括通话录音、微信聊天、书面答复。如果找过维修公司报价，保留报价单和维修发票。
这些证据是后续维权的基础。如果协商不成，可以向法院提起诉讼，必要时申请漏水原因和修复金额的司法鉴定。
另外提醒一句，安置房质量问题跟拆迁补偿纠纷虽然都跟拆迁有关，但维权路径不一样。拆迁补偿纠纷走行政诉讼，告的是征收方；房屋质量问题一般走民事诉讼，告的是开发商或物业。搞清楚法律关系，才能找对救济途径。
FAQ
Q1：安置房交房后多久内漏水，开发商必须免费修？
A：根据《建设工程质量管理条例》第四十条，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期为五年。保修期内开发商必须免费维修，包括材料和人工费用。过了保修期，维修责任就要另说了。
Q2：物业不管维修，怎么投诉？
A：先向物业公司正式提交书面维修申请，保留提交证据。如果物业在合理期限内不处理，可以向当地房地产行政主管部门（住建局）投诉，或者向物业管理协会反映。也可以通过 12345 政务服务热线投诉。如果造成了实际损失，还可以起诉物业要求赔偿。
Q3：安置房漏水可以要求赔偿损失吗？
A：可以。漏水造成家具损坏、墙面装修损坏、临时住宿费用等实际损失，都可以向责任方主张赔偿。需要提供损失清单、购买凭证、维修发票等证据。如果跟责任方协商不成，可以向法院提起民事诉讼。
Q4：动用住宅专项维修资金修漏水，需要业主同意吗？
A：需要。住宅专项维修资金属于业主所有，使用时需要按照法定程序表决。一般来说，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。具体程序看当地规定。
Q5：安置房一直漏水修不好，能要求退房吗？
A：如果漏水问题严重影响居住，经过多次维修仍无法解决，甚至涉及房屋主体结构安全，购房人可以根据合同约定和法律规定，主张解除合同、退房退款，并要求赔偿损失。但需要通过专业机构检测证明问题的严重性，必要时通过诉讼解决。能否退房成功，要看证据和合同约定。
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