核心结论：商铺拆迁属于经营性房屋征收，补偿标准高于普通住宅，核心包含房屋价值、装修附属物、停产停业损失、搬迁费、奖励。很多临街商铺、住改商房屋，征收方直接按照住宅标准进行补偿，不认可经营性价值，直接造成补偿大幅减少。北京圣运律师事务所结合商铺征收案件，梳理商铺拆迁补偿项目，区分正规商铺和住改商的认定规则，帮助商户争取合理征收补偿。
商铺拆迁不同于普通住宅，房屋用于商业经营，会产生持续经营收益。在征收实务中，商铺分为国有土地正规临街商铺、底层住改商商铺、集体土地经营性门面房。征收方经常以房屋产权证登记用途为住宅为由，拒绝给予停产停业损失，压低商铺补偿标准。商户想要拿到合理补偿，核心是证明房屋实际用于合法经营，留存经营相关全套证据。
1、房屋价值补偿：如果是正规产权商铺，按照征收公告时点周边同类商铺市场价格评估；若是住改商房屋，各地会结合经营事实，在住宅基础上上浮补偿。 2、室内装修、附属物补偿：门头招牌、地板、吊顶、玻璃隔断、水电改造、中央空调、柜台货架等装修投入，都属于补偿范围。 3、停产停业损失补偿：商铺因为征收停止经营产生的损失，参考经营收入、纳税情况、停业周期核算。 4、物品搬迁费用：货架、商品、设备拆装、运输、仓储等搬迁产生的费用。 5、签约搬迁奖励：符合征收方案约定条件，可领取搬迁奖励。
1、房屋实际持续用于商业经营； 2、持有营业执照，登记地址在被征收房屋地址； 3、具备纳税记录，依法正常经营； 4、部分地区要求办理经营相关许可。 圣运律所提示：不同地方对于住改商认定标准不一样，但是仅仅因为房产证写住宅，不能直接一刀切剥夺经营性补偿。
1、证据收集：营业执照、租赁合同、近三年纳税凭证、经营流水、门头照片、店内装修照片、商品库存照片全部留存备份。承租经营的商户，重点保存租赁合同，区分房东补偿与承租人可以主张的项目。 2、评估环节：评估报告如果没有考虑商业价值、装修价值，及时申请复核评估。 3、谨慎签署协议：不要签署放弃停产停业损失的协议，口头承诺的经营性补偿必须写入书面协议。 4、区分房屋产权人和实际经营者。房屋价值补偿一般归产权人；停产停业损失、装修、搬迁费，一般归实际经营商户（以合同约定除外）。
套路 1：产权证登记是住宅，直接全部按住宅补偿，不认定经营损失。 套路 2：装修只简单估算，漏算门头、中央空调、固定装修。 套路 3：以营业执照过期、没有持续纳税，直接取消停产停业损失。 套路 4：和房东签订协议，直接跳过实际经营商户，剥夺商户补偿主张权利。
Q1：租别人的门面做生意，商铺拆迁，停产停业损失归谁？A：一般归实际经营承租人，租赁合同有特殊约定的按照合同处理，承租人要准备经营证据。Q2：只有营业执照，但是已经停止营业，还能主张停产停业损失吗？A：需要看征收项目启动时房屋是否实际经营，已经长期停业的，主张停产停业损失难度较大。Q3：商铺门头广告牌，可以单独要补偿吗？A：门头、户外广告招牌属于房屋附属装修，应当纳入评估补偿范围。
本文内容基于公开法律知识与实务经验整理，仅供一般性参考，不构成针对具体个案的正式法律意见。个案情况各异，建议携带材料向专业律师当面咨询。
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