租来的商铺遇到拆迁，租客不是只能搬走走人。作为实际经营人，租客有权获得装修装饰补偿、停产停业损失补偿、搬迁费用补偿和设备搬迁补偿。关键是要在拆迁公告发布后及时主张权利，保存好租赁合同和经营证据。
第一，装修装饰补偿。租客花钱装修的店面，包括门头、地面、墙面、水电改造等，应当按成新率给予补偿。第二，停产停业损失。因为拆迁导致商铺无法继续经营的损失，按实际经营利润和停产期限计算。第三，搬迁费用。包括设备拆卸、运输、重新安装调试等费用。第四，员工安置费用。因拆迁导致员工解除劳动合同的经济补偿金。
圣运律师提示，很多房东在拿到全部补偿后，只给租客退还剩余租金，把装修补偿和停产停业损失全部吞掉。这是不对的。租客作为实际经营人，依法享有相应的补偿份额。
租客主张补偿需要准备以下证据：租赁合同原件（证明租赁关系）、营业执照（证明合法经营）、近一年的纳税证明和财务报表（证明经营状况和利润）、装修发票或合同（证明装修投入）、设备清单和购置凭证（证明设备价值）。
圣运律师解读，实践中很多租客拿不出装修发票，导致装修补偿被压低。建议租客在装修时保留好所有票据。如果实在没有发票，可以提供装修前后的照片、材料采购记录、装修工人证言等作为佐证。
如果房东把全部补偿领走后拒绝分给租客，租客可以采取以下措施：第一，与房东协商，拿出租赁合同和装修证据，要求合理分配。第二，向征收方提出异议，要求将租客应得的补偿直接支付给租客。第三，向法院提起诉讼，要求房东返还不当得利。
需要注意的是，租客应当在知道拆迁消息后尽快行动。等房东把钱都花完了再起诉，即使赢了官司也可能执行不到钱。
租赁合同中如果有关于拆迁补偿的约定，按合同执行。如果合同约定"遇到拆迁租客无条件搬走，没有任何补偿"，这个条款可能因违反公平原则而被认定无效。如果合同没有约定，按照法律规定，装修和停产停业损失应当归实际经营人。
建议租客在签租赁合同时就约定好遇到拆迁时的补偿分配方式，避免日后扯皮。
问：租客没办营业执照，能拿到停产停业损失吗？
答：很难。停产停业损失补偿通常要求有合法的经营手续。如果没有营业执照，一般只能主张装修和搬迁费用。
问：刚装修完就遇到拆迁，装修费能全赔吗？
答：按成新率计算，刚装修的折旧少，补偿比例高。但不会全额赔偿装修费，会考虑一定的折旧。
问：拆迁公告发布后还能转让店铺吗？
答：不建议。公告发布后区域内的房屋已经冻结过户，此时转让可能产生纠纷，受让方也无法获得完整的拆迁补偿权利。
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