住改商房屋遇到拆迁，按住宅补还是按商铺补？这是临街住户最关心的问题。很多人用住宅开了十几年小卖部、理发店，征收时却被按住宅价补偿，损失巨大。法律规定，住改商只要有合法营业执照且实际经营，就应当按商业用途给予合理补偿。
住改商就是把住宅性质的房屋实际用于商业经营，比如一楼临街住户开小卖部、理发店、小餐馆。产权证上写的是住宅，但实际用途是经营。这种房屋拆迁时，评估机构经常按住宅价格补偿，因为产权证上是住宅。
圣运律师提示，住改商房屋拆迁时，不能只看产权证。应当结合实际经营情况，在住宅评估价基础上增加经营损失补偿。如果完全按住宅补，对实际经营户是不公平的。
住改商补偿有三种方式：第一，按商业用房评估。如果沿街一层且持续经营多年，可主张按商铺价格评估。第二，住宅价加经营损失。在住宅评估价基础上，额外补偿停产停业损失。第三，住宅价加一定比例加成。各地政策不同，有的地方对住改商按住宅价的1.2到1.5倍补偿。
具体按哪种方式，要看当地政策和房屋实际情况。关键是要有证据证明实际经营：营业执照、纳税记录、租赁合同、经营照片。
主张住改商补偿需要准备：营业执照（注册地址在该房屋）、税务登记和纳税记录、近一年的经营流水、房屋用于经营的照片、邻居或社区证明。
圣运律师解读，最重要的证据是营业执照和纳税记录。如果只有营业执照但没有纳税记录，可能被认定为"空挂"。如果营业执照上的地址和实际经营地址不一致，也要提供证据证明是实际经营地。
第一个坑：征收方说"你这是住宅，按住宅补"，不承认住改商。这时候要拿出营业执照和经营证据主张权利。第二个坑：虽然按经营房补，但只补一点点，远低于实际经营价值。要按实际利润计算停产停业损失。第三个坑：住改商部分和住宅部分混在一起，只按一个价格算。实际经营的楼层和面积应当单独计算。
问：住改商没有营业执照，能按商铺补吗？
答：很难。营业执照是证明经营行为的核心证据。没有执照的住改商，通常只能按住宅补偿。但如果能提供其他证据证明持续经营，可酌情主张。
问：住宅楼上住人楼下开店，怎么算？
答：实际用于经营的楼层（通常是一楼）按住改商补偿，住人的楼层按住宅补偿。不能整栋都按商铺算，也不能整栋都按住宅算。
问：住改商补偿和普通商铺差多少？
答：住改商补偿通常低于纯商铺，但高于纯住宅。具体差距看当地政策，一般在住宅价和商铺价之间。
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