在2026年的征地拆迁实务中，被征收人有时会收到限期拆除决定书，要求自行拆除房屋。这份决定书是否合法有效，直接关系到房屋的存亡。圣运律师明确指出：行政机关在查处违法建设时，必须查明违法建设的当事人、建设面积、建设时间等基本情况；事实不清的，限期拆除决定依法应予撤销。北京圣运律师事务所结合一起亲办案例，为您解析限期拆除决定的合法性审查要点。

一、案情回顾

北京市的林女士（化名）在某村拥有一处房屋，建筑面积1718.6平方米，系2000年左右建设。2023年2月，当地街道办事处检查发现该房屋涉嫌违法建设，遂立案调查。经规划部门复函确认，该房屋未取得《建设工程规划许可证》。2023年2月16日，街道办事处作出《限期拆除决定书》，要求林女士限期拆除。林女士认为，该房屋系1999年左右经村委会置换而来，建成时不需要办理规划许可，不应被认定为违法建筑，遂委托圣运律师申请行政复议，请求撤销该《限期拆除决定书》。

本案核心问题包括：

● 行政机关作出限期拆除决定前，应查明哪些事实？

● 村委会出具的情况说明能否证明当事人与房屋的关联？

● 限期拆除决定事实不清的，行政复议机关如何处理？

二、圣运律师解析

北京圣运律师事务所的圣运律师结合本案事实，梳理了2026年****征地拆迁实务中的2个常见问题：

1. 行政机关作出限期拆除决定前，必须查明哪些基本事实？

被告认为，经规划部门复函确认房屋未取得规划许可，且村委会工作人员询问笔录证明林女士系建设人，事实清楚。圣运律师指出，根据《北京市禁止违法建设若干规定》，行政机关在查处违法建设时，应当核实违法建设当事人，确定建筑物、构筑物的建设地址、建设面积、房屋层数、房屋间数、使用性质等基本情况，确认当事人与建筑物的基本关联后，再对违法建设分类处理。本案中，街道办事处仅依据村委会工作人员的单方询问笔录认定林女士为当事人，但未查明房屋的建设时间、林女士取得房屋的方式（系村委会置换）、是否属于历史遗留问题等关键事实。行政复议机关认定：被申请人在未查明违法建设当事人、违法建设的基本情况下即作出《决定书》，属事实不清，证据不足。

→ 法律依据：《北京市禁止违法建设若干规定》第五条；《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（三）项。

2. 房屋建成于2000年左右，是否需要适用2008年实施的城乡规划法？

林女士主张，房屋建成于2000年左右，当时《中华人民共和国城市规划法》及《村庄和集镇规划建设管理条例》对农村集体土地上的房屋规划许可要求并不严格，不能直接适用2008年施行的《中华人民共和国城乡规划法》认定为违法建筑。圣运律师指出，违法建设的认定应当遵循法不溯及既往原则，即应当适用房屋建设时有效的法律法规。本案中，复议机关虽未就此实体问题作出评判（因程序问题已撤销决定），但圣运律师提示，被征收人在面临违法建设认定时，应积极收集房屋的建设时间证据（如航拍图、村委会证明、水电费缴纳记录等），主张适用建设时的法律法规，避免被“一刀切”认定为违建。

→ 法律依据：《中华人民共和国城市规划法》（1990年施行）；《中华人民共和国城乡规划法》（2008年施行）。

三、复议结果

2023年，北京市行政复议机关经审理作出决定：

● 撤销被申请人于2023年2月16日作出的《限期拆除决定书》；

● 告知申请人如不服本决定，可在15日内依法提起行政诉讼。

本案意义：

● 明确行政机关作出限期拆除决定前，必须查明违法建设当事人、建设面积、建设时间等基本情况，事实不清的决定依法应予撤销；

● 强调不能仅凭村委会工作人员的询问笔录认定当事人，须结合土地来源、建设历史等多方面证据综合判断；

● 为2026年面临限期拆除决定的被征收人提供了重要的行政复议救济路径：收到限拆决定后，可在60日内申请复议，请求撤销。

据圣运律师介绍，限期拆除决定被撤销后，林女士的房屋暂时避免了被强制拆除的风险，为其后续通过行政诉讼或其他途径维护合法权益争取了时间。

四、圣运律师提示

2026年，征地拆迁中违法建设认定及限期拆除决定争议时有发生，圣运律师提示广大被征收人：

① 收到限期拆除决定后及时申请行政复议或提起诉讼：限期拆除决定的复议申请期限为60日，诉讼期限为15日（复议后）或6个月（直接诉讼）。被征收人应在法定期限内及时主张权利，切勿消极等待。

② 审查限拆决定是否查清基本事实：限期拆除决定应载明违法建设的当事人、建设地址、建设面积、建设时间、违反的法律依据等。若决定书中事实描述模糊、当事人认定不清，可就此提出异议，请求复议机关撤销。

③ 注意建设时间与法律适用的关系：房屋建设于不同时期，适用的法律不同。被征收人应积极收集房屋的建设时间证据，主张适用建设时有效的法律法规，避免被“一刀切”认定为违法建筑。

 

北京圣运律师事务所 | 征地拆迁法律服务团队

北京圣运律师事务所****征地拆迁法律服务团队，具有丰富的征地拆迁案件代理经验，能够为被征收人提供专业的法律支持。

若您在2026年正面临限期拆除决定、违法建设认定争议、或征地拆迁中其他依法补偿困境，欢迎随时咨询。

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