在2026年的城中村改造项目中，不少村民会遇到这样的困境：区政府和开发区管委会联合发布了一份《搬迁安置通告》，说这是“城市更新”，但实质是要求村民限期腾退房屋。面对这种“挂羊头卖狗肉”的征收通告，当事人是否有权起诉？所谓的“城市更新”程序是否合法？北京圣运律师事务所结合在陕西西安办理的案例告诉您：即便项目冠以“城市更新”之名，只要其本质是对土地房屋的征收，就必须履行法定的征收程序，违法的《通告》可诉。

一、案情回顾：收到“城市更新”搬迁通告，补偿方案却由街道办制定

刘先生是西安市一村民，在本村拥有合法宅基地及房屋。2022年10月，区政府与区管委联合发布了《项目搬迁安置工作的通告》（下称《通告》）。

《通告》名为“城市更新项目搬迁安置”，但实质内容包含搬迁范围、实施单位，并附有详细的《搬迁安置补偿实施方案》，这直接设定了村民的搬迁义务和补偿标准。这到底是“告知”还是“决定”？

此外，《通告》声称依据《西安市城市更新办法》制定，但刘先生发现，补偿方案在制定前，从未依法在被征收的乡、村范围内公告，也未听取包括他在内的村民意见。方案由街办制定，直接作为通告附件下发。

刘先生认为该《通告》程序违法，侵犯其权益，遂委托北京圣运律师事务所提起诉讼，请求撤销该《通告》。

二、圣运律师解析：本案三大核心法律焦点

针对这种以“城市更新”之名行征收之实的行为，北京圣运律师事务所结合西安铁路运输中级法院的判决，梳理出当事人应关注的3个法律问题：

焦点1：一份《搬迁安置通告》，老百姓能告吗？—— 能，实质性影响权益可诉

圣运律师指出，判断一个行为是否可诉，关键在于其是否对当事人的权利义务产生“实质性影响”。本案《通告》不仅划定了搬迁范围，明确了实施单位，更重要的是，其附件《搬迁安置补偿实施方案》直接规定了补偿标准、安置方式等核心内容，这实质上是对村民宅基地使用权和房屋所有权的处置，设定了其搬迁义务，绝不仅仅是“告知”。只要行政行为实质影响权益，当事人就有权起诉。

判决结果：法院采纳了圣运律师的观点，认定该《通告》包含了征收的实质内容，对刘康的权利义务产生了实际影响，属于可诉的行政行为，刘先生具备原告主体资格。

焦点2：项目叫“城市更新”，就能不走征地程序吗？—— 不能，名实必须相符

圣运律师在庭审中重点指出，即便适用《西安市城市更新办法》，该办法也明确规定，实施城市更新必须履行一系列前置程序，包括：编制城市更新专项规划、形成片区调查评估报告、制定片区策划方案（需征求公众意见并组织专家论证）、制定具体的实施方案等。

判决结果：法院经审理查明，两被告未能向法庭提交任何证据，证明其在发布《通告》前，已履行了上述任何一项法定前置程序。因此，法院认定，被告作出的《通告》不符合《西安市城市更新办法》的法定程序，程序严重违法。

焦点3：补偿方案未经村民讨论，直接下发合法吗？—— 不合法，剥夺民主参与权

圣运律师强调，根据《土地管理法》及相关规定，征地补偿安置方案应在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。这是保障被征收人知情权、参与权的核心程序。本案中，补偿方案由街办制定后，直接作为《通告》附件下发，完全跳过了“公告并听取意见”这一强制性民主程序。

判决结果：法院明确指出，该补偿方案对村民权益产生重大影响，必须履行公告和听取意见的程序。由于两被告未能举证证明其履行了该程序，故相关行为违法。

三、裁判结果与2026年圣运律师提示：

西安铁路运输中级法院判决：

确认被告区人民政府、区管理委员会于2022年10月作出的《项目搬迁安置工作的通告》违法。

2026年圣运律师建议：

遇到“城市更新”、“旧村改造”、“环境整治”等项目，不要被名称迷惑。重点审查其是否要求你搬迁房屋、交出土地。如果是，其本质就是征收，必须适用《土地管理法》或《国有土地上房屋征收与补偿条例》的严格程序。

无论是何种项目，编制规划、调查评估、方案公示征求意见、举行听证等都是核心法定程序。如果政府拿不出履行这些程序的证据（如公告照片、征求意见记录、听证会纪要），即可主张其程序违法。

北京圣运律师事务所 | 征地拆迁律师团队

北京圣运律师事务所征地拆迁律师团队，凭借深厚的专业知识和大量的办案经验，能够为您提供强有力的法律支持。我们在处理城中村改造纠纷、行政程序合法性审查、“以更新代征收”类案件以及集体土地征收诉讼等方面拥有丰富的实践经验。

若您在2026年正面临以“城市更新”等名义下发的搬迁通告、对补偿方案制定程序不服、或遭遇行政机关在征收中程序缺失等类似法律困境，诚邀您及时联系专业律师，分析具体情况。

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