商铺拆迁补偿由商铺房屋价值补偿、停产停业损失补偿、搬迁费和装饰装修补偿四大块组成。商铺房屋价值按市场评估价补偿，评估应参照类似商铺的市场交易价格。停产停业损失有三种算法：按商铺评估价值的一定比例、按经营者纳税情况折算、按建筑面积乘以当地公布单价。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第二十三条，因征收造成停产停业损失的补偿应根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，具体办法由省级政府制定。商铺因地段溢价明显，评估环节是最容易压低补偿的战场。
商铺与普通住宅最大的差别是地段溢价，一楼的临街门面和二楼商铺价格可能相差数倍。评估机构应当优先采用市场比较法，选取近期同地段类似商铺交易案例作参照。如果评估报告只采用收益法或成本法且结果明显低于市场行情，产权人应在十日内申请复核，并可自行搜集周边商铺挂牌和成交数据作为异议依据。
效益好的商铺按纳税额或利润折算通常远高于按面积单价。主张纳税额算法需要营业执照、近三年纳税申报表、财务报表、租赁合同（租金水平也是效益佐证）。租赁经营的商铺，停产停业损失归属看租赁合同约定，无约定的应归实际经营者。
商铺装修投入通常远高于住宅，门头、招牌、专柜、中央空调、消防设施都应有独立的装修评估。装修补偿归实际投入人，产权人自行经营的归产权人，租户装修的归租户。装修合同、发票、付款记录是核心证据，没有票据的可通过现场查勘记录和影像资料主张。
商铺产权人拿到补偿款后的税务处理与住宅不同：土地增值税、个人所得税在政策性搬迁中有相应减免规则，符合条件的拆迁补偿收入可免征土地增值税；产权调换视同交换的税务处理各地执行口径有差异。商户应在签约前咨询税务专业人士，把税后净所得作为比价基准，有时候名义补偿高的方案，税后反而不如另一个方案。此外，装修补偿、停产停业损失与房屋价值补偿在税务定性上不同，分项列明的协议对税务处理更有利，这再次印证了拒绝打包价的必要性。补偿谈判谈的是总额，落袋为安的才是净额。
北京圣运律师事务所提示：商铺拆迁争议最集中的是两点。一是评估方法被做了手脚，用住宅比较案例压低商铺价格，或用收益法选取过低的租金参数；二是产权调换安置的商铺位置偏僻、楼层变差，等于变相贬值。圣运律师建议：对评估报告务必在法定期限内复核；选择产权调换的，要求安置商铺的位置、楼层、面积写进协议并约定等值置换条款，位置贬值部分用货币补差。
问：商铺是我租来的，拆迁我能拿什么补偿？
答：承租商户可以获得装修补偿、搬迁费、停产停业损失补偿和合理的经营损失，房屋价值补偿归产权人。合同有约定的按约定，无约定的按实际损失归属原则分配。得知拆迁消息后应立即向征收部门申报经营者身份。
问：商铺产权证上是住宅用途，按住宅还是按商铺补？
答：实际用于商业经营、持有营业执照并持续纳税的，很多地区支持按实际经营用途或参照经营用途给予停产停业损失等经营性补偿，房屋价值仍按证载用途但有争取空间。关键是证明经营的持续性和合法性，纳税记录最有说服力。
问：评估时商铺空关着，会影响补偿吗？
答：房屋价值补偿按评估时点市场价值确定，与是否空关关系不大。但停产停业损失以存在实际经营为前提，空关期间一般不计。如果是为了配合征收而提前停业的，应保留征收方要求停业的证据，主张相应期间的损失。
问：商铺贷款还没还完，拆迁了贷款怎么办？
答：商铺设有抵押的，补偿款发放前征收方通常会通知抵押权人。产权人应用补偿款提前结清贷款解除抵押，或与银行协商债务安排。选择产权调换的，还涉及抵押物置换的银行手续。尽早与贷款银行沟通方案，避免补偿款被冻结影响使用。
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