江苏无锡，吴先生的房子在无锡某地块旧城改造征收范围内。市政府作出补偿决定，给的补偿价偏低。吴先生觉得不对，找到了圣运
拆迁律师王有银律师团队。律师一看评估报告——问题一大堆：没实地查勘、没公示初步评估结果、基准价还是前些年的旧数据。吴先生把市政府告上了无锡中院。
一、案件背景
无锡某地块搞旧城改造。无锡当地政府作出征收决定，吴先生的房子在征收范围内。征收办选定了某土地房地产资产评估造价咨询有限公司作为评估机构，对吴先生的房屋进行了评估。此前，市政府向吴先生送达了分户评估报告，确定房屋评估价格约每平方米一万多元。吴先生觉得这个价格太低了。
他仔细看了评估报告，发现不少问题：
第一，评估公司根本没有入户查勘。报告里的照片不是评估师拍的，是征收部门的工作人员自己拍的。报告里说"因原告不在家中，同住人员拒绝评估人员入户"，但吴先生说家里根本没人拒绝过。
第二，分户初步评估结果没有公示。根据规定，评估机构应当向征收部门提供分户的初步评估结果，征收部门应当在征收范围内向被征收人公示。但吴先生从来没见过公示。
第三，评估基准价沿用的是前些年同地块协议征收的价格，没有按近年征收决定公告之日的市场价格重新评估。前些年到近年，房价早就变了。
第四，评估报告没有告知复核权和专家鉴定权。报告送达时只是口头说了一句"有疑问可以申请复核"，没有书面告知。
二、律师介入：评估程序违法，补偿决定站不住
圣运专业
拆迁律师团队接手后，从评估程序入手打补偿决定。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。
圣运王有银律师团队指出：评估公司没有入户查勘，所谓的"同住人员拒绝"没有签字记录、没有见证人的签字，评估报告里却直接认定了房屋状况。这种评估结果不能作为补偿决定的依据。
关于基准价，同地块前些年协议征收时的评估基准单价是约一万多元。近年重新征收，评估公司直接沿用了这个价格，没有重新评估周边类似房地产的市场价格。两年间房价变化很大，不重新评估就沿用旧价，违反了"不得低于征收决定公告之日类似房地产市场价格"的规定。
另外，吴先生对评估结果提出异议后，市政府没有告知他可以申请复核和专家鉴定，剥夺了他的救济权利。
三、案件进展
无锡中院审理后，依法委托当地评估专家委员会对评估报告进行鉴定。专家委员会出具鉴定意见，认为评估报告在可比实例选取等方面存在问题，建议修改。
评估公司修改后重新出具了报告，修改后的标准房屋市场价格略有调整。但吴先生仍不服，案件还在审理中。
同时，吴先生就评估公司的违法评估行为向无锡当地住建部门投诉，要求查处。住建局作出答复说评估公司没有违法。吴先生又向无锡当地政府申请行政复议，复议决定撤销了住建局的答复，要求重新作出处理。
律师唠两句
这案子的核心不是补偿多几万少几万，而是评估程序合不合法。实践中，很多被征收人拿到评估报告就觉得"就这个数了"，其实评估报告里的猫腻很多——有没有入户、有没有公示、基准价对不对、有没有告知复核权，每一步都可能违法。
圣运专业
拆迁律师团队提醒，拿到评估报告不要急着签字。仔细看每一页，有疑问的地方立刻书面提出复核申请。评估报告不是政府说多少就是多少，它是可以挑战的。挑战评估报告，就是挑战补偿决定的根基。
FAQ
Q1：对评估报告不满意，怎么办？
A：收到评估报告后10日内，可以向原评估机构申请书面复核评估。对复核结果仍有异议的，可以在收到复核结果后10日内向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。这两个期限很短，收到报告要尽快处理。
Q2：评估公司没有入户查勘，评估报告有效吗？
A：程序违法。根据《国有土地上房屋征收评估办法》，评估师必须实地查勘，拍摄房屋内外部照片，做好查勘记录。如果被征收人拒绝签字，要有第三方见证。没有入户查勘的评估报告不能作为补偿依据。
Q3：评估报告没告知复核权，怎么办？
A：这是程序瑕疵。如果因为未告知复核权导致被征收人错过复核期限，可以主张程序违法。收到评估报告后，即使对方没说，也应该主动在10日内申请复核，不要因为对方没告知就放弃权利。
Q4：评估公司是政府选的，能公正吗？
A：评估机构应当由被征收人协商选定，协商不成的通过多数决定、随机选定等方式确定。如果评估机构选定程序违法，也可以挑战评估结果。实践中，评估机构受委托于征收部门，确实存在倾向性，但法律程序就是用来纠正这种倾向性的。
Q5：补偿决定作出后，多久内要起诉？
A：对补偿决定不服，应当在知道补偿决定之日起60日内申请行政复议，或者6个月内提起行政诉讼。这两个期限错过，政府就可以申请法院强拆。收到补偿决定要尽快咨询圣运拆迁律师，不要拖。
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