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01
农村集体土地征收
核查征收预公告、土地现状调查、社会稳定风险评估、征地补偿安置方案公告、听证、征地报批及批准后公告等程序；同时分别审查土地补偿、安置补助、农村住宅、青苗和其他地上附着物。
COLLECTIVE LAND
集体土地征收
集体土地征收
ZHANJIANG · GUANGDONG · CHINALEIZHOU PENINSULA / COASTAL CITY / LAND & HOUSING
LAND EXPROPRIATION · COASTAL INDUSTRY · HOUSING COMPENSATION
湛江市征地拆迁雷州半岛 · 滨海产业 · 农村土地与房屋权益
湛江地处广东西南部，覆盖雷州半岛及半岛北部部分区域，征地拆迁事项可能涉及中心城区更新、农村集体土地征收、农业种植与养殖设施、港口及临港产业、交通能源基础设施、工业园区和国有土地上房屋征收。湛江下辖各县（市、区）的区片综合地价、青苗及地上附着物补偿标准存在差异。处理具体项目时，应先查清土地性质和项目实施方式，再核对征收预公告、土地现状调查、补偿安置方案、评估认定及补偿支付等材料。
09县（市、区）4个市辖区 · 2个县 · 3个县级市
2024区片综合地价湛府通〔2024〕2号
2025青苗及附着物办法湛府规〔2025〕4号
01先核实项目类型不同土地性质适用不同规则
ZHANJIANG ADMINISTRATIVE AREAS
湛江九个县（市、区），补偿标准要落到具体区域
4 URBAN DISTRICTS · 2 COUNTIES · 3 COUNTY-LEVEL CITIES
湛江市现辖赤坎、霞山、坡头、麻章四个市辖区，遂溪、徐闻两个县，代管廉江、雷州、吴川三个县级市。区片综合地价按各县（市、区）及具体区片确定，不能用一个数字概括全市。
市辖区 URBAN DISTRICTS
县 COUNTIES
县级市 COUNTY-LEVEL CITIES
注：湛江经济技术开发区等功能区涉及的具体项目，应结合实际管辖范围、土地权属和项目公告核实，不能仅按行政区名称推定适用补偿标准。
LEGAL ROUTES / PROJECT IDENTIFICATION
湛江征收搬迁，先分清三条
不同的法律处理路径
湛江的农村土地征收、国有土地上房屋征收和企业项目搬迁，法律关系并不相同。项目名称、建设单位或现场工作组的称谓，不能代替正式征收文件和法律性质判断。
02
国有土地上房屋征收
核对征收范围、公共利益依据、征收决定、补偿方案、房屋调查登记、房地产价格评估、补偿协议或补偿决定，以及搬迁和强制执行程序。
STATE-OWNED LAND
国有土地房屋征收
国有土地房屋征收
03
港口、工业园区及企业搬迁
区分行政征收、土地收回、项目合作或企业协商搬迁。梳理土地房屋权属、租赁关系、设备设施、生产经营、停产停业损失、搬迁费用和合同履行责任。
INDUSTRIAL RELOCATION
产业与企业搬迁
产业与企业搬迁
LOCAL COMPENSATION RULES · 2025
湛江青苗及地上附着物补偿，重点看2025年新办法
Zhanjiang Municipal Regulation · Zhan Fu Gui [2025] No. 4
湛江市人民政府于2025年3月4日印发《湛江市征收土地青苗及地上附着物补偿办法》，文号为湛府规〔2025〕4号。该办法适用于湛江市行政区域内征收农村村民住宅、其他地上附着物和青苗的补偿事项。实际补偿应结合办法正文、附件标准、项目公告及现场调查结果核对。
LOCAL REGULATION湛府规
〔2025〕4号2025年3月4日印发
〔2025〕4号2025年3月4日印发
核对青苗、住宅及附着物补偿时的六个重点
青苗及附着物补偿不能只看一张汇总表。应结合种植品种、合理种植密度、规格、数量、建（构）筑物用途及权属证据，核查调查登记是否完整、适用标准是否准确。
01 / 调查时间关注征收预公告发布前后的种植、养殖、建设情况，留存现场照片和原始记录。
02 / 品种与规格核对农作物、林果木品种、树龄、地径、株数及合理种植密度。
03 / 成片或零星核查是否符合成片补偿条件；未达到合理密度时，注意零星青苗的计算方式。
04 / 房屋与构筑物核对农村住宅、附属设施、生产性建（构）筑物的现状、面积、用途和权属。
05 / 搬迁费用注意办法及附件单价的适用范围，区分已包含的搬迁费用与另行补偿项目。
06 / 书面异议调查表、清点表或补偿测算不准确时，及时提出书面意见并保留提交凭证。
COMPENSATION STRUCTURE / CHECKLIST
土地补偿、住宅补偿和青苗补偿，要分开核算
DO NOT TREAT THE LAND PRICE AS THE TOTAL COMPENSATION
征收农用地区片综合地价主要确定土地补偿费和安置补助费标准，并不当然涵盖农村住宅、青苗及其他地上附着物等全部补偿。应按项目类型和具体权利主体分别核算。
COMPENSATION / 01
土地补偿费与安置补助费
依据湛府通〔2024〕2号及其区片综合地价表，核对县（市、区）、镇街、区片编号、土地类别、面积和费用分配方式。
COMPENSATION / 02
农村村民住宅
核对房屋权属、建设时间、面积、结构、用途、家庭成员及安置对象认定，查明补偿方式和安置安排。
COMPENSATION / 03
青苗与林果木
逐项核对品种、规格、株数、合理密度、种植年限、现场清点记录及适用的附件补偿标准。
COMPENSATION / 04
其他地上附着物
关注水利设施、道路、围墙、生产设施及其他地上附着物的权属、用途、数量和补偿计算。
COMPENSATION / 05
留用地与社会保障
核对留用地安置政策、被征地农民社会保障落实情况及相关方案、费用测算和办理记录。
COMPENSATION / 06
集体内部费用分配
区分集体经济组织与个人的权利基础，核查成员资格、村民会议或成员大会决议、分配方案及支付凭证。
特别提示：湛江市征收农用地区片综合地价依据湛府通〔2024〕2号公告及附件成果执行。官方解读说明该成果覆盖全市九个县（市、区），具体数额需以项目所在地对应区片为准；不能把某一征地公告中的单个亩均标准直接套用到全市所有项目。
COASTAL & RURAL PROJECTS / KEY ISSUES
湛江不同类型项目，争议焦点也不一样
FARMLAND · AQUACULTURE · PORT · INDUSTRY · HOUSING
湛江具有农业、渔业、港口和临港产业等区域特点。不同项目的资产类型、经营方式和证据重点存在差异，应结合现场实际情况逐项审查。
ISSUE / 01
农业种植与果树林木
保留土地承包或流转合同、种植记录、投入凭证、现场影像和清点表，重点核对品种、树龄、密度和补偿标准。
ISSUE / 02
养殖场及水产设施
梳理养殖水面或土地使用依据、养殖许可、设施设备、存塘情况、生产周期及搬迁安排，区分土地补偿与经营资产损失。
ISSUE / 03
港口及临港产业项目
核查项目用地审批、港口或产业项目实施主体、土地使用权、厂房设备、租赁经营和停产搬迁安排。
ISSUE / 04
农村宅基地与住宅
核实宅基地来源、建房审批、房屋形成时间、家庭成员、实际居住及历史遗留问题，防止遗漏合法权益。
ISSUE / 05
临街商铺与经营场所
保存营业执照、租赁合同、纳税记录、装修投入、经营流水、设备清单及停业前后资料，分析经营损失主张依据。
ISSUE / 06
安置房交付与协议履行
核对协议约定的安置面积、选房顺序、交付期限、过渡费、产权登记、违约责任和补差款计算。
EVIDENCE PRESERVATION / FIVE STAGES
从征收预公告到补偿到账，证据按五个阶段保存
KEEP ORIGINALS · RECORD DATES · PRESERVE DELIVERY PROOFS
拆迁维权不能只在发生争议后临时找材料。建议按项目推进顺序建立证据档案，重要文件保留原件或完整电子件。
01
项目启动阶段
项目立项、规划资料、征收预公告、征地批准及范围图。
02
调查登记阶段
土地权属、房屋测绘、青苗清点、附着物调查、现场照片。
03
方案评估阶段
补偿安置方案、评估报告、补偿标准、书面异议及听证记录。
04
协商签约阶段
协商记录、补偿协议、安置方案、签约主体及授权材料。
05
履行救济阶段
补偿支付、房屋交付、送达凭证、复议诉讼及执行材料。
ZHANJIANG DEMOLITION FAQ
湛江市征地拆迁常见问题
FREQUENTLY ASKED QUESTIONS
以下为一般法律分析方向。具体补偿应结合项目所在地、土地性质、征收公告、有效政策和个案证据判断。
不一样。湛江市2024年公布的征收农用地区片综合地价成果覆盖赤坎、霞山、坡头、麻章四区，以及廉江、雷州、吴川、徐闻、遂溪五个县（市）。各县（市、区）根据区域实际划分区片，具体标准应查阅湛府通〔2024〕2号公告附件，并落实到项目所在镇街、村组和区片范围。单个项目公告中出现的某一亩均标准，不能直接套用到全市其他地区。
湛江市人民政府于2025年3月4日印发《湛江市征收土地青苗及地上附着物补偿办法》，文号为湛府规〔2025〕4号。该办法适用于湛江市行政区域内征收农村村民住宅、其他地上附着物和青苗的补偿事项。具体项目还需结合办法附件、所在县（市、区）实施细则及项目补偿安置方案核对。
应结合湛府规〔2025〕4号及具体调查情况判断。该办法对征收预公告发布后的抢栽抢种、抢建等行为作出限制性规定。对于公告发布前已经存在的种植和设施，应及时保存种植时间、土地使用、投入凭证及现场影像，并核对调查登记结果；不能仅凭口头说明判断是否补偿。
通常不能将区片综合地价理解为全部补偿。区片综合地价用于确定征收农用地的土地补偿费和安置补助费标准；农村村民住宅、青苗和其他地上附着物等事项，应按照法律规定、湛江地方补偿办法及项目方案另行核查。应把不同补偿项目分别列明、分别计算。
不能仅凭没有不动产权证就直接认定不予补偿。需要核实宅基地来源、建房审批、房屋形成时间、历史档案、实际居住情况及当地依法开展的调查认定结果。应尽量提供建房材料、村集体证明、历史照片、水电缴费、户籍及其他能够证明房屋形成和使用情况的资料。
首先要区分土地、房屋、青苗及地上附着物，与生产设备、存货、养殖物、搬迁费用和经营损失等不同项目。应保留合法经营和用地依据、设施清单、采购发票、养殖或种植记录、库存资料、经营流水、停产搬迁记录等证据。具体能否补偿及计算方式，应依项目性质、地方政策和合同关系确定。
建议及时以书面方式提出异议，明确指出测绘面积、权属、种类、数量、规格或计算方式存在的问题，并附上测绘资料、现场照片、合同票据等证据。提交时保留签收回执、邮寄凭证或电子提交记录。涉及依法听证、评估复核等程序的，应注意相关申请条件和期限。
先核对协议签约主体、协议性质、补偿支付条件、履行期限、安置房交付约定及违约责任，再整理付款记录、催告函、沟通记录和相关行政文件。行政协议与民事合同的争议处理路径可能不同，应结合签约主体及协议内容判断。不要忽视协议约定和法定救济期限。
LEGAL REVIEW · ZHANJIANG
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