圣运湖北胜案：评估师从没上门查勘，补偿决定照发？湖北高院二审：评估报告不能当依据，撤销！

来源：北京圣运律所　作者：圣运律师

导语： 武汉，地铁11号线东段二期项目征收，江先生家113.72㎡住宅在征收范围内。评估报告出了，可两位签字的注册估价师压根没到现场查勘。洪山区政府据此作出的补偿决定，一审被武汉中院撤销并责令重作；区政府上诉，湖北省高级人民法院二审终审驳回上诉、维持原判——签字估价师未实地查勘的分户评估报告，不能作为补偿决定依据。

一、地铁征收来，补偿决定两撤再发

2019年3月28日，洪山区政府作出房屋征收决定并公告，因地铁11号线东段二期工程征收陆景苑小区1、2、3栋国有土地上房屋，同步公布补偿方案和范围图。江先生房屋登记建筑面积113.72㎡，用途住宅，在征收范围内。

2019年4月，征收办组织被征收人协商选定兴业估价公司并公示，无人异议。分户评估结果单评估时点2019年3月28日，综合单价载明于分户评估结果单，留置送达。江先生申请复核，评估机构答复称合规；产权调换房咨询评估单价亦已出具。

协商未果，补偿决定反复作出：2019年9月002号决定被一审撤销、二审维持；2020年11月重作018号；后又作出案涉18-1号决定并公告、邮寄送达。江先生不服，向武汉市中级人民法院起诉请求撤销。

二、圣运王有银律师团队：盯住"签字的人到底上没上门"

团队把突破口选在评估程序。按《国有土地上房屋征收评估办法》（配合《国有土地上房屋征收与补偿条例》2011年施行使用）第十二、十三条，评估机构应安排注册估价师实地查勘，调查房屋状况、拍摄影像、做好查勘记录并由三方签字盖章，分户报告须两名以上估价师签名盖章。

而本案分户评估单只有两位估价师签字，全案没有材料显示他们到过现场、查勘房屋、制作查勘记录；机构选择中还存在部分签名由工作人员代签、程序不透明的问题。团队主张报告从源头不合法，据此作出的补偿决定事实不清、证据不足，应予撤销。

三、法院判决：评估报告不得作为依据，撤销并责令重作

武汉中院一审认为：摸底调查、协商选定机构、告知复核鉴定权利等环节符合《征收与补偿条例》第十九、二十条，但证据不能证明签字盖章的估价师实地查勘，以该报告为依据作出补偿决定事实不清、证据不足。一审依《行政诉讼法》（2017年修正）第七十条判决：撤销18-1号补偿决定，责令区政府两个月内依法重作，受理费50元由区政府负担。

区政府上诉，主张签字估价师与查勘人员不必同一人。湖北高院二审归纳焦点：不能证明签字估价师参与实地查勘的，报告能否作为补偿决定依据。法院援引《资产评估法》第二十五条（评估人员应现场调查、核查验证）和《征收评估办法》第十二条，认定不能证明签字估价师参与查勘调查，评估活动不符合规定，报告不应作为补偿决定依据，一审并无不当。终审依《行政诉讼法》第八十九条第一款第一项驳回上诉、维持原判，二审受理费50元由区政府负担。

律师唠两句

该案由北京圣运律师事务所王有银律师团队全程办理。

评估报告是补偿数额的"计价器"，也是最易被忽略的环节。多数人只盯单价高低，很少查"签字估价师来没来过我家"。可这正是评估合法性的命门：估价师不上门，状况靠转述，面积、结构、装修全凭估，单价再好看也站不住。

本案连锁价值在于：首份补偿决定已被法院撤销并责令重作，重作后本次作出的决定仍因同一个评估硬伤被撤。程序病不治好，补多少次都徒劳；反过来，咬死评估程序违法，就能把决定一次次打回重作，为合理补偿赢得空间。

遇到类似情况怎么办？三个高频问题

Q1：怎么知道估价师有没有上门？ 要求查看实地查勘记录，须有征收部门、被征收人、估价师三方签字盖章和房屋内外照片；拿不出记录和照片，就是未实地查勘的直接证据。

Q2：对评估单价不满意怎么办？ 先申请复核，再向评估专家委员会申请鉴定；同时审查机构是否协商选定、签名是否本人所签，程序违法的可在补偿决定诉讼中主张报告不能作为依据。

Q3：决定被撤销后政府重作，还要再告吗？ 要。重作决定仍是独立行政行为，仍沿用违法评估的可再次起诉；本案首份决定被撤后重作，本次作出仍因评估违法被撤销。

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