房屋拆迁 4 大安置规则，被征收人看懂不吃亏

核心结论：国有土地上房屋征收和集体土地房屋拆迁适用两套法律，被征收人拥有货币补偿或者产权调换的选择权，坚持先补偿、后搬迁原则，任何未落实补偿就强制搬迁属于违法征收。北京圣运律师事务所结合征收条例，拆解房屋拆迁安置规则，梳理被征收人法定权利，避开拆迁谈判中常见的诱导套路。

房屋拆迁分为城市国有土地房屋征收与农村集体土地房屋拆迁，两套补偿体系标准不同。国有土地房屋按照周边市场价评估；农村宅基地房屋补偿包含房屋重置成新价和宅基地区位补偿价。很多被征收人分不清两套体系，征收方经常混淆标准，压低补偿。很多项目利用信息差，诱导被征收人签署不合理协议。了解法定安置规则，是保护自身房屋权益的基础。

一、房屋拆迁两大体系补偿规则

1、国有土地上房屋（城市商品房、房改房） 依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，补偿不得低于征收公告之日周边同地段同类房屋市场交易价格。被征收人可选择货币补偿或者产权调换。产权调换遵循就近安置，拆一还一原则。补偿项目包含房屋价值、装修附属物、搬迁费、临时安置费、签约奖励。

2、集体土地宅基地房屋（农村自建房） 补偿一般采用重置成新价 + 宅基地区位补偿价。安置方式分为重新划宅基地建房、安置房产权调换、货币补偿三种。补偿需要保障被征收人原有生活水平不降低，长远生计有保障。

二、房屋拆迁 4 项核心法定规则

规则 1：先补偿，后搬迁。补偿款足额到位，或者安置房已经落实，才可以要求被征收人搬迁。没有落实补偿，不能强制搬迁。 规则 2：被征收人享有安置选择权。征收方不能强制只给货币或者强制拿安置房。 规则 3：评估机构由被征收人协商选定，不能由征收方单方面直接指定。 规则 4：征收补偿方案必须公示，听取群众意见；多数人有异议，需要组织听证会。

三、房屋拆迁高频套路

套路 1：以老旧、房屋面积小为由压低评估价格。 套路 2：口头承诺额外补偿，协议正文不写入。 套路 3：以不签字就认定违建，施压快速签约。 套路 4：提前要求先交房搬迁，后续再谈补偿，颠倒先补偿后搬迁顺序。

四、房屋拆迁签约前必做三件事

1、核对征收公告、补偿方案，确认征收项目是否具备合法审批手续。 2、仔细核对评估报告，核对面积、装修、附属物是否漏评。有异议及时申请复核。 3、通读全部协议条款，重点看补偿金额、支付时间、安置房信息、违约责任，拒绝空白协议。

FAQ

Q1：国有土地房屋征收，院落空地有没有补偿？A：合法享有使用权的院落、空地，应当纳入评估补偿范围。Q2：补偿协议签完之后，征收方不按时打款怎么办？A：可以依据补偿协议，提起诉讼，主张征收方履行协议，承担违约责任。Q3：征收方可以直接强制拆除合法房屋吗？A：合法房屋不能直接强拆，需要作出征收补偿决定，走完复议、诉讼法定期限，才能申请法院司法强拆。

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