商铺拆迁补偿被压低？"住改非"认定与停产停业损失怎么主张

商铺拆迁补偿被压低的套路，最常见的是两条：一是"住改非"不认，房子登记是住宅就只按住宅补；二是不算停产停业损失。这篇把这两个问题的主张方法讲清楚。

一、什么是"住改非"

"住改非"指房屋登记用途为住宅、实际用于商业经营的房屋，比如临街的住宅改成小卖部、理发店、餐馆。这类房屋征收时是否按商业用途补偿，实践中存在争议，核心是看"实际经营事实"能不能被证明。

二、怎么证明经营事实

证据越全越有利：营业执照、税务登记与纳税记录、银行流水与经营账册、员工劳动合同与工资记录、水电费缴纳凭证、房屋内外经营场景照片与录像、供货与销售合同、与征收方沟通的记录。这些材料要在签约和谈判前固定好，很多经营户平时不留存，事后补证非常困难。

三、补偿项目怎么核对

商铺拆迁补偿一般包括：被征收房屋价值的补偿（是否按商业用途评估是关键）；因征收造成的搬迁、临时安置补偿；因征收造成的停产停业损失；装修、设备等投入的补偿。逐项核对，缺项漏项及时提出，不要笼统地"打包签一个数"。

四、评估结果偏低怎么办

对评估结果有异议的，可以依法申请复核评估；对复核结果仍有异议的，可以申请专家委员会鉴定。同时审查评估机构是否依法选定、评估时点是否正确、是否考虑了实际经营因素。相关程序有法定时限，建议尽快咨询专业律师。

常见问题 FAQ

问：没有营业执照还能主张停产停业损失吗？

答：营业执照是最有力的证据，但不是唯一依据。实际经营事实可以通过流水、合同、现场记录等综合证明，个案需具体分析。

问：补偿协议里只写房屋价值，能签吗？

答：不建议。停产停业损失、搬迁安置、装修投入都是独立项目，协议里没有就是放弃，事后很难再主张。

问：被压价了，先签字再维权行不行？

答：签约通常意味着对补偿方案的认可，先签再争的难度会大幅上升。谈不拢时先别签，在期限内启动法定程序。

免责声明：本文基于公开法律知识与实务经验整理，仅供一般性参考，不构成针对具体个案的正式法律意见。个案情况各异，建议携带材料向专业律师当面咨询。