房屋值多少钱，最终要看评估报告。评估机构和评估报告这两个环节，一个决定"谁来算"，一个决定"怎么算"。很多补偿争议，根子就在这里。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省级制定。征收方单方指定、未经协商或随机程序的，选定程序存疑。
拿到报告，先核对：评估机构资质和评估人员资格；评估对象（房屋位置、面积、结构、用途）是否与实际一致；评估时点是否为房屋征收决定公告之日；评估方法是否适用；可比实例是否同地段、同类型、同时期。五个要素有一个出问题，结论就可能失真。
住宅常用比较法，商业用房也可能用收益法，特殊房产可能用成本法。方法选择要与房屋类型匹配。用成本法算一套临街商业房，结果往往明显偏低；用比较法却选了远郊案例，同样失真。
对评估结果有异议，应自收到评估报告之日起十日内向原评估机构申请复核评估；对复核结果仍有异议的，自收到复核结果之日起十日内向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。逾期再提，程序上会很被动。
常见问题 FAQ
Q1：评估机构是征收方找的，合法吗？
答：条例要求由被征收人协商选定，协商不成按多数决定或随机方式确定。征收方直接指定且无协商、随机程序的，选定程序存在问题，可以书面提出。
Q2：评估报告没有评估师签字，有效吗？
答：评估报告应由注册房地产估价师签字并加盖机构公章。要素缺失的报告，可以要求补正，也可以作为异议理由。
Q3：评估价明显低于周边房价，怎么办？
答：在十日内申请复核，仍有异议再申请专家鉴定；同时收集同地段成交案例、中介挂牌信息作为比对材料。
Q4：评估时点是几年前，合理吗？
答：房屋价值评估时点应为房屋征收决定公告之日。时点明显滞后的，补偿可能低于市场价格，可以作为异议和诉讼理由。
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