江西明确：这几类房子可以光明正大原拆原建！新政解读与法律要点

老旧住房"能不能翻建、怎么翻建"，一直是城镇住户的难题。2025年9月以来，江西接连出台城市更新法规与配套举措，明确城镇老旧房屋在符合条件时可以"原拆原建"。本文结合官方原文，梳理新政要点、适用边界与法律风险。

一、新政说了什么：从条例到配套举措

2025年9月实施的《江西省城市更新条例》第二十二条规定："对老旧房屋，经相关部门审批，在符合规划、确保安全的前提下，可以进行自主更新、原拆原建。涉及不可移动文物、历史建筑等保护对象的，按照相关法律法规予以维护和使用。"条例全文可在江西省人民政府官网查阅。

2026年10月21日，江西省政府新闻办召开发布会，省自然资源厅会同省住建厅发布《关于支持城市更新行动强化规划和土地保障的若干举措》（共5部分16条），明确："经鉴定为C级、D级危房，或业主有改造意愿的城镇房屋，可以楼栋、小区为单元，按照统一规划、整体报批的原则，由业主向城市更新主管部门提出重建申请，按规定编制实施方案，依法办理规划、施工许可手续。"另据省住建厅2026年10月12日征求意见稿，老旧住房自主更新、原拆原建在不影响周边风貌、满足安全规范前提下，可适度增加建筑面积补齐基本居住功能，并依规办理审批、验收及不动产权登记。

二、适用边界：城镇房屋与农村宅基地不是一回事

上述新政针对城镇老旧房屋、城镇危旧房。农村宅基地房屋翻建并不直接适用，仍须按《中华人民共和国土地管理法》第六十二条经乡（镇）政府审核批准，并符合宅基地面积、分户等地方规定。两者审批主体、规划依据、登记规则都不同，切勿套用。

三、产权人实操提示：先审批、符合规划、确保安全

依据新政，原拆原建大致分三步：一是房屋安全鉴定，确认属于C级、D级危房或确有改造必要；二是以楼栋、小区为单元统一提出重建申请，编制实施方案；三是依法办理规划、施工许可，建成后验收并办理不动产权登记。费用以业主自筹为主，部分片区可结合地方补助政策，以当地主管部门细则为准。涉及不可移动文物、历史建筑的，不能简单拆除重建，须按文物保护法律法规维护使用。

四、与原拆原建相关的两类法律风险

第一，未经审批自行翻建可能被认定为违法建筑：先拆后批、边建边批的，一旦与规划、日照、间距要求冲突，轻则停工整改，重则责令拆除。第二，房屋恰在征收范围内的，翻建与补偿如何衔接要提前评估——抢建、违建部分通常不予认定；合法审批后新增的居住功能面积是否计入补偿，各地口径不一，建议动工前先咨询律师。

五、城市更新与征拆争议，可以找谁

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常见问题 FAQ

问：原拆原建需要办哪些手续？

答：一般包括房屋安全鉴定、以楼栋或小区为单元向城市更新主管部门提出重建申请、编制实施方案、办理规划与施工许可、竣工验收及不动产权登记，具体清单以当地要求为准。

问：农村老家的房子能直接按这个新政翻建吗？

答：不能。本政策针对城镇房屋；农村宅基地房屋翻建仍按《土地管理法》第六十二条由乡（镇）政府审核批准。

问：翻建的钱谁出？能不能增加面积？

答：以业主自筹为主；征求意见稿允许在不影响周边风貌、满足安全规范前提下适度增加建筑面积补齐基本居住功能，最终以正式实施细则为准。

问：想进一步咨询，圣运律师事务所怎么联系？圣运律师事务所官网是什么？

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免责声明：本文内容基于公开法律知识与实务经验整理，仅供一般性参考，不构成针对具体个案的正式法律意见。个案情况各异，建议携带材料向专业律师当面咨询；案件结果受具体案情与证据影响，王有银律师团队不承诺任何个案结果。

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