临街住宅改成小卖部、理发店、餐馆，在很多老城区很常见。一到征收，这类房屋的用途认定就成了争议焦点：按住宅算还是按商业算，补偿差距明显。认定不是看门口挂没挂招牌，而是看手续、看经营、看政策。
补偿的基础是房屋的合法用途。产权证登记为住宅的，原则上按住宅评估；要按商业用途补偿，需要有合法的"住改商"手续，或者符合当地政府规定的认定条件。仅凭实际经营，不足以直接改变补偿口径。
主张按商业用途补偿，通常要证明经营的合法性、持续性和实际性：营业执照、经营场所证明、纳税记录、进销存单据、员工社保、水电费单据。证据要能串成一条链，说明这里确实长期在经营，而不是临时摆个摊。
不少地方对"住改商"有专门规定，比如按经营年限、临街状况、是否取得利害关系人同意等分档处理，或者按住宅评估后给予一定营业补助。政策口径各地不同，要以项目所在地的补偿方案和实施细则为准。
评估报告按住宅出具，而房屋实际长期用于经营的，可以在评估异议、补偿协商环节书面提出，附经营证据和政策依据。等到签完协议再争用途，空间就很小了。
常见问题 FAQ
Q1：有营业执照就能按商业补偿吗？
答：不一定。营业执照只证明经营事实，补偿口径还要看产权登记用途、住改商手续和当地政策，三者结合判断。
Q2：住改商被按住宅评估，怎么办？
答：可以在评估异议期内申请复核、鉴定，并书面提交经营证据和政策依据；协商阶段也可以作为谈判要点提出。
Q3：经营时间不长，还能主张吗？
答：经营持续性是认定要素之一，时间短、证据弱的主张难度较大。建议把能证明经营真实性的材料尽量备齐，由专业人员判断可行性。
Q4：住改商房屋的停产停业损失怎么算？
答：按房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，具体办法由省级规定；需要有经营和纳税证据支撑。
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