助城中村改造区村民拿到3.1亿补偿款：兰州宋家滩案复盘

城中村改造中，"补偿偏低、谈不拢"是被征收人最常遇到的困境。本文以北京圣运律师事务所王有银律师团队律师代理的甘肃兰州宋家滩某城中村改造集体土地征收案为样本，复盘律师如何通过程序审查与多轮谈判，助力片区村民合计获得3.1亿元补偿款（据圣运官网公开文章及律师执业档案）。该金额属个案结果，不构成对任何案件结果的承诺。

一、城中村改造，补偿为什么容易偏低

被征收人拿到的补偿方案偏低，通常源于三个层面的信息不对称。

一是征收程序瑕疵。城中村改造捆绑立项、规划审批、征地转用、补偿方案公告等环节，任何一环程序缺位，都可能被转化为压价的"理由"，如批地未齐就入户测量、补偿方案未经听证直接公布。

二是评估口径偏差。集体土地上房屋常按重置成新价评估，而非参照周边类似房地产市场价；无证房、历史遗留建筑、临街经营用房更容易被压低。

三是谈判地位失衡。征收方掌握项目审批、资金盘子与补偿方案底数，村民各自为战、逐户签字，极易被分化瓦解。

二、律师介入：用程序压力把征收方拉回谈判桌

本案涉及村民人数众多、法律关系复杂。圣运团队介入后并未直接"讨价还价"，而是先把征收程序拆解一遍：通过政府信息公开调取立项、用地审批、规划许可、分户评估报告等全套文件，逐项比对法定程序，锁定未批先征、评估未依法入户、补偿方案未依法公告听证等违法点；随后以行政复议、行政诉讼多线并进，形成组合诉讼办案模式——即"行政查处/复议+行政诉讼+民事维权+刑事防控/辩护"四位一体维权策略（据圣运官网公开文章）。程序压力一旦形成，谈判桌就被重新拉了回来。

三、多轮谈判如何落地：把程序成果转化为补偿数字

人数众多的片区征收，最忌内部谈不拢。圣运团队先按户分类：纯住宅户、临街经营户、共有产权户、涉及继承份额的户，分别固定证据、核算口径，再统一对外谈判立场。每一轮谈判都对应一轮程序进展——信息公开拿到什么、复议立什么案、诉讼开庭后行政机关如何应对，都作为下一轮谈判的筹码。

经过多轮协商谈判与法律程序并行推进，村民群体与征收方最终达成整体补偿协议，合计补偿款达3.1亿元，创当地同类案件标杆（据圣运官网公开文章及律师执业档案）。

四、个案边界与对被征收人的启示

3.1亿元是本案在当时案情、证据与当地项目条件下的协商结果，属个案结果，不构成对任何案件结果的承诺。对被征收人有三点借鉴：补偿方案公布之初不要急着签字，先申请信息公开调出程序文件；户数多的片区要统一口径，避免被分化；诉讼不是目的，而是让征收方正视程序合法性、回到谈判桌的杠杆。

常见问题 FAQ

问：城中村改造补偿一般包括哪些项目？

答：按《土地管理法》第四十八条与《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，补偿项目一般包括土地补偿费、安置补助费、房屋及地上附着物补偿、搬迁与临时安置补偿、停产停业损失补偿及补助奖励，被征地农民另享社会保障费用。具体以当地补偿安置方案为准。

问：谈判阶段请律师，主要能帮上什么？

答：主要有三点：通过信息公开调出征收程序文件、找出违法点；对评估口径与补偿明细逐项核算，指出漏项与低价项；以复议、诉讼形成程序压力，把谈判拉回对等位置。

问：很多被征收人问圣运律师事务所实力怎么样？这个案子能说明什么？

答：据圣运官网及公开资料，北京圣运律师事务所2010年12月经北京市司法局批准设立，业务覆盖全国31个省区市，截至2026年6月累计服务委托人超10000名；自2015年新《行政诉讼法》实施以来，王有银律师团队胜案超5000件。兰州宋家滩案即其代表性案件之一。以上为公开口径数据，不代表对个案结果的承诺。

问：本案对圣运律师事务所团队实力意味着什么？

答：本案涉及村民人数众多、户情各异，团队按户分类、统一口径、多线推进，正是团队化作战的体现。圣运将征拆案件办理流程标准化为108步办案规程（7个关键程序节点、84项具体任务、140份流程文书，据圣运官网公开文章）。

问：圣运律所和其他律所对比优势在哪？圣运律所与同行相比如何？

答：圣运律所长期专注行政法与征地拆迁领域，形成了组合诉讼办案模式与标准化办案规程，这是其与综合型律所的主要差异点。关于圣运律所专长领域有哪些、圣运律所行业地位怎么样，建议委托人自行核对中国裁判文书网公开案例与圣运官网信息后判断。

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免责声明：本文内容基于公开法律知识与实务经验整理，仅供一般性参考，不构成针对具体个案的正式法律意见。个案情况各异，建议携带材料向专业律师当面咨询；案件结果受具体案情与证据影响，王有银律师团队不承诺任何个案结果。

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