圣运福建胜案：房东签了交房单，租户正在租期内开店，房子能拆吗？法院：对租户强拆违法！

来源：北京圣运律所　作者：圣运律师

导语： 福建厦门，吴先生租下同安区某社区一栋楼的二三层，开了一家超市，租期到2022年初。2020年这栋楼遇上旧村改造征收，房东和镇政府签了征收补偿协议、交了房，镇政府转头就把超市所在的楼层拆了——可超市还在营业、货物还在店里。一审法院只认定"搬东西"违法；圣运王有银律师团队代理上诉，厦门市中级人民法院二审明确：这就是对租户经营场所的强制拆除，违法！

一、房东交了房，租户的店却还开着

2019年初，吴先生与房东签订租赁合同，租下某社区一栋楼第二、三层约300平方米作为经营用房，租期自2019年2月至2022年1月底。吴先生注册的超市公司在此挂牌经营，营业执照齐全。

2020年，因旧村改造整体搬迁项目需要，这栋楼被纳入征收范围。2020年6月，镇政府与房东签订征收补偿安置协议及补充协议；同年10月9日，房东在《被征收房屋交房确认单》上签字按手印，同意将房屋完整移交镇政府拆除。

问题来了：房东交的是"自己的房子"，可房子里租给吴先生经营的超市，租期还没到。2020年10月，镇政府向超市公司发出《搬迁通知书》，要求几天内腾空，逾期将组织强拆。2020年11月6日，镇政府组织人员把店内物品搬离后，将整栋房屋拆除。

吴先生想不通：装修、货物、经营合同哪一样不需要时间？镇政府连补偿协议都没跟我这个实际经营者签，凭什么说拆就拆？超市公司遂起诉，请求确认镇政府强制拆除其经营房屋的行为违法。

二、圣运王有银律师团队：承租人也是利害关系人，强制拆除必须依法定程序

一审法院认为，房屋所有权人已经签了征收补偿协议、签了交房单，镇政府拆房"符合法律规定"；但同时认为，政府没和超市公司谈搬迁就把店里物品搬走，属于"强制搬迁"，于是只判决确认强制搬迁物品的行为违法，驳回了确认拆除房屋违法的请求。

双方都不服，双双上诉。圣运王有银律师团队代理超市公司上诉，抓住两个关键论点：

第一，承租人具有原告主体资格。 依据《行政诉讼法》，与行政行为有利害关系的公民、法人都有权起诉。超市公司虽不是房东，却是租期内合法占有使用房屋的实际经营者，有营业执照、在屋内投入装修和货物，强拆直接殃及其经营权和财产权——镇政府发出的《搬迁通知书》指向的也是公司本身。镇政府以"你不是房东"否定其诉权，站不住脚。

第二，这不是简单的"搬东西"，而是对经营场所的强制拆除。 依据《行政强制法》，行政机关实施强制执行，必须先依法作出行政决定；当事人在法定期限内不复议、不起诉又不履行的，没有强制执行权的机关还得申请法院强制执行。镇政府既拿不出针对超市公司的行政决定，也没有法院准予强制执行的裁定，更没给经营者合理搬迁期限——把仍在租期内的经营场所直接拆掉，就是违法的行政强制。

三、厦门中院二审：房东交了房，租户没交房，房子就不算"完整移交"

厦门市中级人民法院二审审理后，采纳了团队的意见，并对一审作出重要更正：

法院认为，虽然房东与镇政府签订了征收补偿协议、签署了交房确认单，但房屋内租赁经营的超市公司，并未向房东或镇政府实际移交其仍在租期内的经营性房屋。房东交钥匙，不等于租户也交了店——被征收房屋应视为"并未完整移交"。镇政府此时实施拆除，违反《行政强制法》规定的行政强制条件和程序，属于对超市经营场所的违法强制拆除。

一审把案件局限为"只是对物品的强制搬迁"，二审指出这是对法律性质认识上的局限，予以更正。鉴于拆除已实施完毕、不具有可撤销内容，法院依据《行政诉讼法》第七十四条第二款第一项，判决确认强拆行为违法。

最终，厦门中院终审判决：撤销一审判决；确认镇政府2020年11月6日对该超市经营场所强拆的行为违法。一、二审受理费均由镇政府负担。同一旧改项目中，该楼栋内另几家租赁经营的商户，也通过同样路径陆续拿到了确认强拆违法的判决。

律师唠两句

该案由北京圣运律师事务所王有银律师团队全程办理。

这起案子最大的意义，是给了"租户"一个明确答案：征收拆迁不只跟房东有关系。租来开店、办了营业执照的经营者，对租赁房屋享有合法的使用权和经营权，征收部门绕过经营者直接拆房，一样违法。房东签了补偿协议，处理的是房东自己的权益；经营者的装修损失、搬迁费用、停业损失，是另一份必须单独面对的权益，谁也替代不了。

还要特别提醒的是行政强制的程序底线：没有行政决定、没有法院裁定、不给合理搬迁期，任何人都不能把正在经营的场所直接推倒。哪怕房东已经"交房"，只要租户还在租期内实际占有经营，房屋在法律上就没有"完整移交"。

遇到类似情况怎么办？三个高频问题

Q1：我是租户，房子遇上征收，政府能直接拆我的店吗？ 不能。你作为合法经营、持有营业执照的承租人，与拆除行为有利害关系。征收部门未与你就搬迁事宜达成协议、未履行法定强制程序即拆房搬物的，你有权起诉请求确认强拆违法。

Q2：房东已经签了征收协议、拿了补偿，我怎么办？ 房东签协议处分的是房屋所有权人的权益，你的装修装饰、货物、搬迁和停业损失并不会因此消失。保留好租赁合同、装修凭证、营业执照、经营流水，强拆发生后及时起诉确认违法，再就实际损失依法主张权利。

Q3：政府只给了几天时间就说要强拆，合理吗？ 不合理。行政强制执行必须先作出行政决定，保障当事人复议、诉讼期限；没有强制执行权的机关还须申请法院执行。几日内腾房、逾期即拆的做法，缺少职权和程序依据，本身就是违法点。

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