江苏苏州：租户在房东院子里盖的房，动迁办把钱全给了房东就来拆

一、案件背景

江苏苏州的周先生租了城郊两间宅基地门面房做生意。租了几年后，他在门面房后面的空地上自己盖了两间房，一间当仓库，一间继续经营。因为跟房东熟，也没签书面租赁合同，口头约定租金一直交着。

前几年那边搞动迁。动迁办找房东谈，房东跟动迁办签了拆迁安置补偿协议，钱全打给了房东。周先生自己盖的那两间房，动迁办连提都没跟他提，直接在一次拆房中一并推平了。

周先生找动迁办理论，对方说：你这房子是在房东宅基地上的添附，补偿已经给房东了，你有事找房东去。

二、律师介入

周先生找到了圣运拆迁律师王有银律师团队。团队律师分析：

第一，周先生虽然不是本村村民，但他实际占有使用这两间房多年，房子是他自己盖的，他跟强拆行为有法律上的利害关系，有权起诉；

第二，动迁办说钱已经给房东了，可动迁办拿不出那份跟房东签的补偿协议，只说涉及隐私不便提供；

第三，就算补偿真给了房东，周先生作为实际建房人和经营人，房子里还有他的设备货物，动迁办不跟他打招呼就拆，程序上完全说不过去。

三、法院判决

一审法院认为，周先生长期实际占有使用涉案房屋，是房屋的实际建造人和使用人，跟强拆行为有利害关系，具备原告资格。动迁办辩称房屋已经跟房东签协议补偿了，但拿不出协议，法院不予采纳。

更关键的是：即便那两间房真的算在房东的补偿面积里，在周先生还实际占有着房屋、且对房屋权属有争议的情况下，动迁办不经任何程序直接拆除，明显损害了周先生的合法权益。

一审判决确认动迁办强拆周先生两间房屋违法。动迁办不服上诉，苏州中院二审驳回上诉，维持原判。

四、律师说两句

做生意租门面的老板们注意了：一旦遇到拆迁，别以为拆迁只是房东和动迁办之间的事。你装修的店面、你盖的仓库、你店里的设备货物，都是你的合法财产。动迁办不能把钱全打给房东就把你的东西埋在废墟里。

圣运拆迁律师团队提醒租户：租赁期间遇到征收，要提前留存好租赁合同、装修投入凭证、设备清单、营业执照和纳税记录。真遇到强拆，这些都是主张自己份额的硬证据。

FAQ

Q1：租户遇到拆迁，能主张自己的补偿吗？

A：能。租户虽然不是房屋所有权人，但对装修装饰、设备搬迁、停产停业损失等享有相应权益。征收部门不能只把钱给房东就了事。

Q2：动迁办说补偿已经给房东了，租户该找谁？

A：可以起诉实施强拆的行政机关确认违法，并就自己的实际损失主张赔偿。房东和征收方之间的协议，不能损害租户的合法财产权益。

Q3：没有书面租赁合同，租户能起诉吗？

A：能。只要能证明长期实际租赁使用关系（租金转账记录、水电费单据、经营凭证等），就可以作为利害关系人起诉。

Q4：租户自建房算违建吗？

A：需要区分情况。在他人宅基地上建房确实需要审批，但强拆时仍应保障建房人对建筑材料和屋内合法财产的权益，不能一律零补偿。

Q5：征收时租户怎么维护自己的权益？