来源：北京圣运律所 作者：圣运律师
导语： 江西南昌，陈女士在县城集贸中心市场有一间29平方米的店面。2013年旧城改造签了产权调换协议，白纸黑字承诺"原地还建、楼层不变、位置不变"；可2017年还建房建好通知收房，陈女士一去看——位置变了、没窗扇、没采光天井，六年过去房子还悬在空中。圣运王有银律师团队代理起诉，南昌铁路运输中级法院二审终审判决：驳回住建局上诉，责令其继续履行还建房安置义务。
2012年7月，因县城集贸中心市场及周边旧城改造项目建设需要，原新建县人民政府作出房屋征收决定，确定新建区住房和城乡建设局为房屋征收部门。陈女士在集贸中心市场的店面，正在征收范围内。
2013年4月，区政府专门向市场内各楼层店面业主出具《承诺书》，写得明明白白：确保原地还建——一楼店面还建一楼店面、二楼店面还建二楼店面；还建后店面位置在地上一层，地段、方位、左右邻居一律不变；还建后办理房产证以旧换新时，等面积及约定公摊部分免交税费；店面宽度也保持原样。
同年，陈女士作为被征收人与征收部门签订《产权调换协议书》：被征收店面建筑面积29.45平方米，按套内面积"征一还一"，安置在本项目同等区域，还约定了搬迁奖励、临时安置补偿费等内容。
协议签了，过渡费也按约领到了2017年8月底。征收原址上建起了"世纪万象广场"商业楼，2017年建成交付使用。可当陈女士被通知去验收还建房时，却大失所望：店面位置和承诺的不一样，没窗扇、没有采光天井、通风困难，配套设施也对不上。陈女士拒绝收房，双方就这么僵持了下来——这一僵，就是好几年。
圣运王有银律师团队介入后，把争议焦点牢牢锁定在一个法律判断上：行政机关到底有没有"按协议履行完安置义务"？
团队指出：区政府的《承诺书》明确具体，依法应当视为《产权调换协议书》的组成内容，"原楼层、原位置还建"就是政府给自己定的硬义务。而签约时还建房尚未建成，协议只笼统写了"本项目同等区域"，并未约定具体楼层、房号——征收部门有义务在还建房建成后，交付一份与承诺书相符的、具体明确的安置店面。
更关键的是举证规则。依据《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，对行政协议是否履行发生争议的，由负有履行义务的征收部门承担举证责任。团队据此一针见血：住建局口口声声说"2017年7月就送达交房通知、是陈女士自己不收房"，可它只拿出几张照片和证人证言，连验房通知书原件都提交不出来；通知里有没有写清安置房的具体位置、面积、优惠政策和店面状况，统统无从查证。
南昌铁路运输法院一审认为：征收补偿应当遵循及时补偿原则。案涉协议并未确定还建房的具体楼层和房号，住建局不能证明自己交付的店面符合"原地原层原位置"的承诺，安置义务实际上没有完成；其应当继续与陈女士协商，尽快解决还建房安置（含临时安置补偿费结算）的争议，协商不成的，由区政府依法作出安置决定。
住建局不服上诉，主张"已经通知收房，是陈女士自己拒绝收房，后果自负"。南昌铁路运输中级法院二审审理后明确：依据行政协议司法解释，行政协议是否履行的举证责任在负有履行义务的一方；住建局仅凭照片和证人证言，无法证明其通知中告知了安置房的具体位置、面积、优惠政策和店面建筑状况，也就无法证明自己已经"完全履行"了协议和承诺书约定的安置补偿义务，依法应当承担举证不能的不利后果。
2023年8月，南昌铁路运输中级法院终审判决：驳回上诉，维持原判——责令南昌市新建区住房和城乡建设局继续履行还建房安置义务。一、二审案件受理费均由住建局负担。
该案由北京圣运律师事务所王有银律师团队全程办理。
这起案子提醒所有签了产权调换协议的被征收人：协议签了，不等于安置就结束了。协议里写的是"原地还建、楼层不变、邻居不变"，交付时位置、朝向、采光却变了样，这就是没有按约履行。政府在征收过程中出具的承诺书、优惠政策，不是"说说而已"，而是协议的组成部分，一样要兑现。
很多人以为"通知收房"就算政府尽到了义务。法院在本案里把话说得很透：政府得拿得出证据，证明自己通知交付的房子，位置、面积、条件全都符合协议约定；拿不出来，安置义务就还没履行完，就得继续履行，后续的临时安置补偿费也得一并结算。拖延不交房的代价，最终还是要行政机关自己承担。
Q1：征收部门说"早通知你收房了，是你自己不收"，怎么办？ 不要被这句话带偏。是否"按约履行"的举证责任在征收部门一方：它要拿出验房通知书原件，证明通知里写清了安置房的具体位置、面积、条件。拿不出来，就不能算履行完毕。
Q2：还建房和承诺的不一样，我能不能拒绝收房？ 可以。原地还建、楼层位置不变、采光通风符合基本使用条件，是协议和承诺书约定的内容。交付标的与约定不符的，被征收人有权拒绝接收，并起诉要求继续按约履行。
Q3：这类官司会不会过了诉讼时效？ 不会。只要安置工作事实上一直没有完成、还建房没有真正交付到位，被征收人起诉要求履行协议，就不受所谓"几年前就通知过"的限制。政府想以"拖延是你自己造成的"免责，得先证明自己早已交付了符合约定的房屋。
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