什么是违建？强拆的法定程序有哪3步？程序违法可维权

违建是指未取得建设工程规划许可证或未按照许可证规定建设的建筑物。行政机关认定和拆除违建必须履行法定程序：立案调查、作出限期拆除决定、公告催告、申请法院强制执行或由县级以上政府责成有关部门强制拆除。程序违法的强拆，当事人可以申请国家赔偿。

一、什么是法律意义上的违建

根据《城乡规划法》，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设。尚可采取改正措施消除对规划实施影响的，限期改正并处罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除。

圣运律师提示，并不是所有没有房产证的房屋都是违建。历史遗留的无证房屋、在宅基地上建设的房屋、在招商引资过程中建设的房屋等，不能简单地一拆了之。对于2008年《城乡规划法》实施前建成的房屋，应当尊重历史事实，不能一概认定为违建。

二、强拆的法定程序

合法的强拆程序包括：第一，行政机关作出限期拆除决定书，告知当事人事实、理由和依据，并告知复议诉讼权利；第二，当事人在法定期限内不申请复议也不提起诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除；第三，实施强拆前，应当公告催告当事人自行拆除；第四，乡、镇政府对乡、村庄规划区内的违建可以依法责令限期拆除，逾期不拆除的可以强制拆除。

圣运律师解读，实践中很多强拆是违法的。比如没有作出书面决定就直接拆、没有催告就实施强拆、在夜间或法定节假日强拆、采取断水断电等方式逼迫搬迁等。这些程序违法行为都可以通过行政复议或行政诉讼来确认违法，并申请国家赔偿。

三、遭遇违法强拆如何取证

如果房屋面临被认定为违建或强拆的风险，当事人应当提前做好证据准备。首先，对房屋现状进行拍照录像，包括房屋外观、内部结构、装修情况、居住使用情况；其次，保存好土地使用权证、建房审批手续、买卖合同、缴纳费用凭证等文件；再次，保留与政府部门沟通的记录，如谈话录音、书面回复等。

强拆发生时，当事人应当第一时间报警，保留出警记录。同时对强拆过程进行拍照录像，记录强拆人员、车辆、时间等信息。不要以暴力方式阻碍执法，以免自身承担法律责任。

四、违法强拆能否申请国家赔偿

根据《国家赔偿法》，行政机关违法实施行政强制造成损害的，受害人有取得赔偿的权利。违法强拆房屋的赔偿范围包括房屋价值损失、屋内物品损失、装修损失等。赔偿标准不得低于被征收人依法应当获得的征收补偿安置权益。

当事人应当在法定时效内提出国家赔偿申请。先向赔偿义务机关提出，也可以在申请行政复议或提起行政诉讼时一并提出。需要注意的是，申请国家赔偿有两年的时效，自其知道或应当知道侵权行为之日起计算。

常见问题解答

问：收到限期拆除决定书后怎么办？
答：不要置之不理，也不要盲目拒签。应当在收到决定书之日起60日内申请行政复议，或6个月内提起行政诉讼，通过法律程序审查认定违建是否正确、程序是否合法。

问：城管部门可以直接拆违建吗？
答：城管部门或规划部门需要作出限期拆除决定，当事人不复议不诉讼又不拆除的，才可以依法强制拆除。直接上门强拆属于程序违法。

问：违建被拆了能获得赔偿吗？
答：如果强拆程序违法，即使房屋确实是违建，屋内合法财产损失也应当赔偿。如果房屋本身不应当被认定为违建，还可以主张房屋价值的赔偿。

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