江苏无锡，吴先生家的房子在无锡某地块旧城改造征收范围内。之前他已经起诉了市政府的补偿决定，发现评估报告问题一大堆——没入户、没公示、基准价还用的旧数据。吴先生又向无锡当地住建部门投诉，要求查处评估公司的违法评估行为。住建局调查后给了一份答复，说评估公司没有违法。吴先生不服，圣运
拆迁律师王有银律师团队代理，向无锡当地政府申请行政复议，复议决定：住建局的答复撤销，重新处理！
一、案件背景
无锡某地块旧城改造，吴先生的房子在征收范围内。之前吴先生拿到的分户评估报告，评估价明显偏低。吴先生仔细研究后发现评估过程存在多处违法：
第一，评估师根本没有入户查勘，报告里的照片是征收部门自己拍的； 第二，分户初步评估结果没有在征收范围内公示； 第三，评估基准价沿用的是前些年同地块协议征收的价格，没有按近年征收决定公告之日的市场价格重新评估； 第四，评估报告没有告知吴先生申请复核和专家鉴定的权利。
吴先生一边起诉市政府的补偿决定，一边向无锡当地住建部门投诉，要求查处评估公司的违法评估行为。
住建局收到投诉后，给评估公司打了个电话，问了问情况，然后作出一份《关于吴先生信访事项的答复》，结论是：评估公司按照规定进行了评估，不存在违法违规行为，不予立案查处。
吴先生拿到这份答复，气不打一处来——这么明显的程序问题，住建局怎么就看不见？
二、律师介入：住建局不能当"和事佬"
圣运专业
拆迁律师团队接手后，向无锡当地政府申请行政复议，要求撤销住建局的答复。
律师指出，住建局作为房地产估价机构的主管部门，对评估机构和估价师的执业行为负有监督查处职责。根据《国有土地上房屋征收评估办法》，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，可以向评估机构申请复核。如果认为评估机构或估价师存在违法违规行为，可以向主管部门投诉。
住建局查处投诉，不能只是给评估公司打个电话就完事。应当：
实地核查评估过程是否合规；
检查评估报告的技术路线是否正确；
核实评估师是否实际入户查勘；
审查初步评估结果是否公示；
确认是否告知了复核和鉴定权利。
住建局在答复中没有对这些问题逐一调查核实，只是简单认定"评估公司没有违法"，属于认定事实不清、证据不足。
更关键的是，吴先生之前起诉补偿决定时，无锡中院已经委托了当地评估专家委员会对评估报告进行鉴定。专家委员会出具的鉴定意见明确指出评估报告存在问题，建议修改。评估公司后来修改了报告，调整了价格。这说明评估报告确实有问题。住建局在专家委员会已经指出问题的情况下，还说评估公司没违法，明显站不住脚。
三、复议决定
无锡当地政府复议审理后认为：无锡当地住建部门作为房地产估价主管部门，对投诉事项负有调查处理职责。住建局在未全面核查评估程序、未充分听取投诉人意见的情况下，作出"评估公司无违法违规行为"的答复，事实不清、证据不足。
复议决定：撤销无锡当地住建部门作出的《关于吴先生信访事项的答复》，责令住建局在法定期限内对吴先生的投诉重新作出处理。
律师唠两句
这案子和之前诉补偿决定的案子是配套的。一边打补偿决定，一边打评估查处，两条线同时推进。很多被征收人只盯着补偿决定，觉得补偿低就去告政府。但补偿低的根源往往在评估——评估报告是补偿决定的基础。把评估公司的违法评估行为查出来，补偿决定自然就站不住。
圣运王有银律师团队提醒，拿到评估报告后不要只看数字，要看程序。有没有入户、有没有公示、基准价对不对、有没有告知复核权，每一项都是可以打的点。发现问题后，除了申请复核和专家鉴定，还可以向主管部门投诉评估公司。多条线同时走，效果更好。
FAQ
Q1：对评估结果不满意，除了申请复核还能怎么做？
A：可以向房地产估价主管部门（住建局）投诉评估机构的违法违规行为，要求查处。如果主管部门不处理或处理不公，可以申请行政复议或行政诉讼。
Q2：评估公司没有入户查勘，住建局会处罚吗？
A：查实后会。根据《国有土地上房屋征收评估办法》和《房地产估价机构管理办法》，评估机构或估价师违反评估规范的，主管部门可以给予警告、责令改正、罚款等行政处罚。具体处罚力度由主管部门根据情节决定。
Q3：评估专家委员会的鉴定意见有什么效力？
A：评估专家委员会的鉴定意见是评估报告是否合法合规的专业结论。法院在审理补偿决定案件时，一般会参考专家鉴定意见。如果鉴定意见指出评估有问题，法院可能支持撤销补偿决定或要求重新评估。
Q4：住建局答复说评估公司没违法，怎么办？
A：在60日内向同级人民政府或上级主管部门申请行政复议，要求撤销答复并责令重新查处。也可以在6个月内向法院提起行政诉讼。如果答复事实不清、证据不足，复议机关或法院一般会撤销。
Q5：征收评估中，被征收人有哪些权利？
A：有权参与选择评估机构；有权要求评估师入户查勘；有权知悉初步评估结果并要求公示；有权对初步评估结果提出异议；收到分户评估报告后有权在10日内申请复核；对复核结果有权在10日内申请专家鉴定。这些权利一定要主动行使，不要被动接受。
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