绍兴，李女士的房子在征收范围内，补偿一直没谈拢。有一天她无意中发现，自己的房产证和土地证竟然被不动产登记中心公告作废了。房子还没拿到补偿，证先没了。
一、案件背景
李女士在绍兴市区有一套国有土地上的房屋，有房产证和土地证。后来片区搞旧城改造，李女士的房子在征收范围内。因为补偿条件没谈拢，李女士没签协议，也没搬。
有一天，李女士通过其他渠道得知，区自然资源和规划局下属的不动产登记中心发了一份公告，把李女士的房产证和土地证公告作废了，紧接着就办理了注销登记。
李女士完全懵了：我既没签补偿协议，也没拿到一分钱补偿，更没申请注销登记，你们凭什么把我的证注销了？
二、律师介入：抓住"先补偿后搬迁"这个铁律
李女士找到了圣运
拆迁律师王有银律师团队。圣运专业
拆迁律师团队看完材料后，指出这个注销行为明显违法。
根据《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十四条，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。被征收人搬迁后，房屋征收部门应当将房屋征收决定、补偿协议或者补偿决定以及被征收房屋清单提供给不动产登记机构，并告知被征收人申请注销登记。被征收人未申请注销登记的，不动产登记机构应当依据补偿协议或者补偿决定办理注销登记，原权属证书收回或者公告作废。
这条规定的逻辑很清楚：先补偿，后搬迁，然后注销登记。注销登记的前提是——已经签了补偿协议或者已经有了补偿决定。
但李女士呢？既没签补偿协议，也没拿到补偿决定。不动产登记中心凭什么注销她的证？
圣运王有银律师团队指出，不动产登记中心的注销公告还有一个问题：公告里没有载明提出异议的期限、方式和受理机构。根据《不动产登记暂行条例实施细则》，公告应当包括这些内容。公告程序本身就不合法。
三、法院判决
法院审理后认为：根据《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十四条，先补偿、后搬迁是基本原则。被征收人申请注销登记的前提是已经签订补偿协议或者有了补偿决定。本案中，李女士既没有签订补偿协议，区政府也没有作出补偿决定。不动产登记中心在这种情况下就作出作废公告、办理注销登记，明显违反上述法规规定。
而且，作废公告未载明提出异议的期限、方式和受理机构，也违反了《不动产登记暂行条例实施细则》的规定。
最终法院判决确认自然资源和规划局注销李女士房产证和土地证的行为违法。
律师唠两句
这案子看似是个"小行政行为"——注销个证而已，实际上对被征收人的影响很大。证被注销了，房子在法律上就不是你的了，后续维权连个权属证明都没有。
实践中，有些征收方为了加快进度，在补偿没谈拢的情况下，偷偷把被征收人的权证注销了，造成"房子已经不是你的了"的既成事实。圣运专业
拆迁律师团队提醒，碰到这种情况一定要及时起诉，确认注销行为违法。证在你手里，补偿谈判就有筹码；证没了，就彻底被动了。
FAQ
Q1：房子还没拿到补偿，房产证就被注销了，合法吗？
A：不合法。先补偿、后搬迁是基本原则。在未签订补偿协议、未作出补偿决定的情况下，不动产登记机构不能注销被征收人的权属证书。注销行为违法的，可以起诉确认违法。
Q2：房产证被注销了，房子还是我的吗？
A：从法律上讲，注销登记只是物权登记的程序，不代表房屋的实际权属就变了。但注销后你拿不出权属证明，后续维权会很被动。所以发现被注销后要及时起诉，要求确认注销违法。
Q3：不动产登记中心公告作废房产证，程序上有什么要求？
A：公告应当包括权利人名称、证号、作废事由、提出异议的期限和方式、受理机构等内容。如果公告里没有这些信息，程序就是不合法的。
Q4：起诉自然资源和规划局注销权证违法，能要回房产证吗？
A：确认注销违法后，可以要求恢复登记。但如果房子已经被拆了，恢复登记的实际意义不大，更多是作为后续赔偿诉讼的证据。确认违法本身就是重要的维权成果。
Q5：征收方偷偷办了注销登记，我怎么发现的？
A：可以定期去不动产登记中心查询自己的房屋登记状态，或者通过政府信息公开申请查询。如果发现权证被注销，要在六个月内提起行政诉讼。建议委托圣运拆迁律师团队，通过信息公开和诉讼程序维护权益。
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