导语： 广东某市，某水销售中心租用村集体厂房首层经营瓶装水多年。在生效判决已经确定补偿款、企业拒绝领款的情况下，土地储备中心把首层设备物品公证清点后另行存放，随后直接组织人员拆除了房屋首层。企业不服，提起行政诉讼。广州铁路运输法院判决：确认土储中心于2023年6月9日强制拆除涉案房屋首层的行为违法。租用厂房、实际经营，首层还没腾退就被拆——超越职权拆承租人的房子，照样被确认违法。
一、租用首层经营多年，判决确定补偿款却拒领
某水销售中心是一家瓶装水生产销售企业。2000年起，企业与村集体土地使用权人合作经营，并自2002年起签订《租用房屋合同》，租用东社村自有楼房首层作为生产之用，租期十年，2010年又续签租赁合同，一直在首层从事瓶装水生产经营。
2012年，当地项目启动拆迁，拆迁代业与土地使用权人签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，并支付补偿款、实施安置。但企业始终认为自己作为首层实际经营者的经营性损失没有谈拢，拒绝签订补偿协议，也拒绝搬离首层内的生产设备。2022年，企业提起行政诉讼，广州铁路运输法院判决土储中心向企业支付建筑物及附属物补偿、机器设备搬迁补偿、停产停业损失等补偿款及利息；二审维持原判，判决于2023年3月生效。
企业拒绝领取补偿款后，土储中心办理了提存公证，并多次函告企业自行搬离首层设备物品。2023年5月，土储中心通知企业限期自行搬迁，逾期将申请公证清点、另行存放物品并拆除房屋；5月23日，公证机构对首层物品进行清点；6月8日，土储中心再次函告企业搬离。6月9日，企业法定代表人赶到现场时，房屋已被围挡无法进入——当天，土储中心组织人员拆除了涉案房屋首层。企业不服，委托北京圣运律师事务所王有银律师团队起诉。
二、圣运王有银律师团队：首层没腾退，储备中心无权拆
庭审中，土储中心抗辩：房屋产权人早已签订补偿协议并同意拆除，二、三层均已清空，中心只是完成补偿后的合法拆除，与企业无关。
王有银律师团队从两个层面驳斥：
第一，关于起诉资格。涉案房屋首层在被拆除前仍存放着企业的设备物品，企业作为首层实际使用人，既未自行搬离，也未自愿交付拆除，与被诉拆除行为具有法律上的利害关系，依法有权提起本案诉讼。
第二，关于拆除职权。依照《中华人民共和国土地管理法实施条例》的规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。也就是说，土储中心对集体土地上的建（构）筑物并没有自行强制拆除的职权。其在企业未自愿交付首层的情况下，径行组织人员拆除首层，实为行政强制拆除行为，超越法定职权，也违反了土地征收的法定程序。
三、法院判决：确认2023年6月9日强制拆除首层行为违法
广州铁路运输法院经审理认为，虽原拆迁代业已与土地使用权人就涉案土地及房屋签订补偿安置协议并经其同意拆除，但在案证据显示，涉案房屋首层在被拆除前仍存放有企业部分物品未搬离，无证据证明企业自愿放弃首层内剩余物品；企业作为首层实际使用人，未自行搬离、亦未自愿将首层交付拆除，土储中心在此情形下径行组织人员拆除首层，实为行政强制拆除行为，超越其法定职权，且违反《中华人民共和国土地管理法》关于征收土地的程序规定。
法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项之规定，判决：确认土储中心于2023年6月9日强制拆除位于某区东社西街9号房屋首层的行政行为违法，案件受理费50元由土储中心负担。
律师唠两句
该案由北京圣运律师事务所王有银律师团队全程办理。
这起案子是"租用厂房"遭遇征收的典型。很多承租人以为：房子不是我的，拆迁跟我没关系。错了——你是首层实际使用人，里面的设备、存货、经营损失是你的合法权益，征收时必须对经营性损失单独处理，拆除也不能绕过你。
要提醒承租经营企业的是：一是租赁合同、营业执照、纳税记录、设备购置发票一定要留好，这些是证明实际经营、主张搬迁和停产停业损失的基础；二是收到征收通知后，主动向征收方主张承租人的补偿权利，不要等房子被围了才行动；三是对强制拆除行为不服，即使房屋产权人已经签了协议，实际使用人也有权起诉——法院已经明确，首层没腾退就拆，就是超越职权的违法拆除。
遇到类似情况怎么办？三个高频问题
Q1：租来的厂房被征收，承租人能主张什么？ 机器设备搬迁费、停产停业损失、装修装饰补偿等都可以向征收方主张；协商不成的，可以提起行政诉讼或行政复议。
Q2：产权人签了协议，我还没搬，房子能被拆吗？ 不能。实际使用人未自愿交付的部分，征收方无权自行强制拆除；对集体土地上的房屋，也只能申请人民法院强制执行。
Q3：物品被公证清点后另行存放，造成损失谁赔？ 公证清点不代表拆除合法。确认强制拆除违法后，物品损失、设备损坏可以在行政赔偿程序中一并主张，公证清单反而是计算损失的依据。
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