导语： 江苏省某市，吴先生家有一套149.72平方米的住宅，因当地地块项目被纳入征收范围。市政府作出的补偿决定，按照评估结果核算下来共计311万余元，看似数目不小。可北京圣运律师事务所王有银律师团队代理吴先生起诉后，江苏省某市中级人民法院审理认为：评估报告存在程序和实体多重问题，评估结论不应采纳，判决撤销市政府作出的房屋征收补偿决定，并责令市政府对吴先生房屋的补偿问题依法重新作出处理。补偿款数字大，不代表补偿决定就合法。
一、149㎡老宅遇征收，补偿决定"看似公道"
吴先生家的房屋位于当地澄江街道河东街后巷，混合结构，总层数两层，建筑面积149.72平方米，1994年建成。2023年7月，市政府作出国有土地上房屋征收决定，对花山路西、虹桥南路东、环城南路南侧地块项目范围内国有土地上房屋实施征收，吴先生家的房屋被纳入征收范围。
征收部门通过公开抽签方式选定了一家房地产评估机构，对吴先生家的房屋进行评估。评估报告出炉后，房屋评估价值约239.67万元，加上装潢、附属物、其他补偿款、搬迁费、临时安置费，以及按照评估价格一次性增加20%的补贴，市政府最终作出的补偿决定里，货币补偿共计311.49万元。
协商过程中，吴先生一家多次提出异议：房屋实际面积比证载面积大、院落和搭建部分没有算进去、评估单价沿用了2021年的基准价、评估程序没有走完。可征收部门没有采纳这些意见，2023年12月直接作出了补偿决定。吴先生不服，决定委托北京圣运律师事务所王有银律师团队讨个说法。
二、圣运王有银律师团队：评估报告"四重硬伤"，补偿决定站不住
王有银律师团队对评估报告和补偿决定进行了逐项核查，发现这份评估报告存在四重硬伤：
第一，初步评估结果没有依法公示。按照《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，评估机构向征收部门提供分户初步评估结果后，征收部门应当在征收范围内向被征收人公示，公示期满后才能作出正式分户评估报告。本案中，市政府没有提交吴先生户的初步评估结果及公示材料，评估程序缺失关键一环。
第二，评估报告没有告知复核、鉴定权利。评估报告应当载明被征收人对评估结果不服可以申请复核评估、对复核结果不服可以申请专家鉴定等权利。本案中的评估报告对这些权利告知存在明显缺漏。
第三，评估结论的基础——基准单价评估报告——已被专家委员会鉴定认为需要重新调整。同地块另一被征收人对基准单价评估报告申请鉴定后，市房地产价格评估专家委员会出具鉴定意见，认为基准单价评估报告选取的可比案例存在缺陷，建议重新调整。基础数据有问题，建立在基础数据之上的分户评估结论自然不应采纳。
第四，房屋面积、土地性质认定存在瑕疵。吴先生户的合法土地使用权面积是按房屋建筑面积除以2得出的，依据并不充分；搭建面积、院落等也没有在重新入户查勘中一并核定。
三、法院判决：撤销补偿决定，责令重新作出处理
江苏省某市中级人民法院经审理认为，评估机构选定程序合法，但评估报告存在上述问题，评估结论不应采纳；市政府依据该评估报告作出的补偿决定，主要证据不足。同时，补偿方式的确定也与吴先生在协商笔录中的表述存在不符，应当在重新作出补偿决定时一并考虑。
依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，法院判决：一、撤销市政府作出的房屋征收补偿决定；二、责令市政府对吴先生所有的房屋补偿问题依法重新作出处理。案件受理费由市政府负担。
律师唠两句
该案由北京圣运律师事务所王有银律师团队全程办理。
征收补偿纠纷里，当事人最容易被"大数"迷惑——评估总价两百多万、再加20%补贴看上去不少，就以为补偿决定没问题。可数字再大，如果评估程序违法、评估基础数据有误，这份决定在法院照样会被撤销。
本案对被征收人的启示有三：一是要看初步评估结果有没有公示，这是法定程序；二是要看评估报告有没有告知复核、鉴定权利；三是要关注同地块其他被征收人对评估报告的异议和鉴定结果，同地块基准单价一旦被专家委员会否定，分户评估结论的基础就动摇了。
遇到类似情况怎么办？三个高频问题
Q1：收到评估报告后，对结果有异议该怎么办？ 应当自收到评估报告之日起10日内，向原评估机构申请书面复核评估；对复核结果仍不服的，可以向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
Q2：初步评估结果没有公示，评估报告有效吗？ 按照《国有土地上房屋征收评估办法》，分户初步评估结果必须在征收范围内公示，公示期满后才能作出正式分户评估报告；未公示的，评估程序违法。
Q3：补偿决定被撤销后，还能拿到补偿吗？ 能。法院撤销补偿决定的同时，通常会责令征收主体依法重新作出处理；重新处理时，评估程序、面积认定、补偿方式都会重新核算，这正是争取合理补偿的机会。
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