导语： 山东省某县，王先生夫妻在石三里村的住宅2016年纳入棚改项目，当年2月即出具评估报告；可房屋直到2019年7月才被县住建局强制拆除，拆除行为已被另案确认违法。一审法院仍按2016年那份早已过了有效期的评估报告确定赔偿数额。周边同地段小区市场价已达每平方米8766元，王先生夫妻主张按1:1置换或按市场价赔偿房屋损失175万余元。北京圣运律师事务所王有银律师团队代理上诉，滨州市中级人民法院终审裁定：撤销一审行政赔偿判决，发回县法院重审。
王先生1971年生、李女士1972年生，是山东省某县石三里村村民，夫妻在该村建有住宅。2016年，当地启动石三里村等棚户区改造项目。
2016年2月19日，棚改指挥部委托评估公司对石三里村342户住宅进行征收补偿评估。报告载明王先生家主房88.02平方米、附房102.59平方米、宅基地264.06平方米，并据此确定了补偿价值；估价时点2016年2月19日，报告有效期一年。
这份评估结论2017年2月后即已过期。可此后几年王先生家既未签协议，也未拿到补偿。县住建局主张房屋经鉴定为D级整栋危房、应立即拆除。2019年7月10日，距评估时点已三年多，县住建局组织人员将房屋强制拆除；事后该拆除行为被确认违法。
房屋被拆时，周边恒丰国际小区市场价已达8766元/平方米。王先生夫妻提起行政赔偿诉讼，要求恢复原状或按1:1置换；不能恢复的，按周边市场价赔偿房屋损失175万余元，并一并主张院落空地、屋内物品、临时安置补助、拆迁奖励等损失及利息。
县住建局答辩称：案涉房屋是D级危房，应依法拆除，不具备恢复原状条件；其赔偿决定已按2016年分户评估结果计价，或由王先生选一套120平方米安置房；王先生主张参照周边8766元/平方米赔偿不能成立——该小区是国有出让土地商品房，含开发商利润、土地出让金和配套税费，与村集体土地上的拆迁安置房不具可比性；院落空地属村集体土地，不属赔偿范围。一审法院采纳了这一逻辑，仍按2016年评估报告判决赔偿。
王有银律师团队代理上诉，集中火力攻击一审的法律适用错误。
第一，评估时点与拆除时点严重错位。团队指出：依行政赔偿司法解释，违法行政行为造成财产损害的，按损害发生时该财产的市场价格计算损失。损害发生时即2019年7月10日房屋被拆之时；一审却拿2016年2月19日、有效期仅一年的评估报告作为赔偿依据，明显适用法律错误。
第二，多年时间差足以让赔偿"缩水"殆尽。周边房价已从评估时的低位涨到8766元/平方米；以过期报告定价，王先生夫妻拿到的赔偿连原地段同类房屋的一个零头都买不起，既无法弥补实际损失，也体现不了对违法拆除行为的惩戒。
第三，公平原则不能偏离充分救济前提。团队指出：赔偿标准虽通常参照同一征收项目的补偿安置方案确定，但这一公平原则的适用，必须以赔偿请求人获得全面、充分、有效救济为前提；否则既不利于被征收人权益保障，也惩戒不了违法行为。
滨州市中级人民法院经审理认为，本案系县住建局违法强制拆除王先生夫妻房屋引发的行政赔偿争议，焦点在于如何确定房屋损失的赔偿数额。
法院明确：依行政赔偿司法解释，因违法行政行为造成的财产损害，一般应以损害发生时该财产的市场价格计算损失。本案一审认定损失的依据，是2016年棚改期间的估价报告；但该报告估价时点为2016年2月19日、有效期一年，而房屋被强制拆除在2019年7月10日。一审以此作为拆除时的损失价值，适用法律确有不当。
法院进一步指出：违法征收拆迁引发的行政赔偿，虽通常参照征收项目补偿方案确定标准以体现公平，但公平原则仍须以赔偿请求人获得充分救济为前提。被诉赔偿决定及一审判决均以2016年评估价值作为货币赔偿数额，而该报告距赔偿争议发生已近六年，不足以弥补王先生夫妻的实际损失。
综上，一审判决认定基本事实不清、主要证据不足、适用法律确有不当，依法应予纠正。滨州中院终审裁定：一、撤销山东省无棣县人民法院一审行政赔偿判决；二、本案发回山东省无棣县人民法院重审。
该案由北京圣运律师事务所王有银律师团队全程办理。
这起案件最值得记住的规则是：评估报告是有"保质期"的。估价时点定在2016年、有效期一年，却被用来赔2019年甚至更晚的损失——相当于让被征收人替政府的拖延买单。二审把"损害发生时的市场价格"这一原则重新立了起来，发回重审就是要一审按拆除时点、按周边市场价重新算账。
还要提醒棚改片区居民：房屋多年拆不掉、评估报告过期后，要保存好周边小区成交价截图、安置房价格对比、同批次其他被征收人的补偿材料；房屋被违法拆除后主张赔偿时，坚决要求按拆除时点周边类似房地产市场价评估，不要被旧报告框住赔偿额。
Q1：违法拆房后赔偿按哪一年的价格算？ 原则上按损害发生时（即房屋被强制拆除之时）该财产的市场价格计算；用拆除多年前、已过有效期的评估报告定价，属适用法律错误。
Q2：评估报告有效期是多久？过期了还能作为赔偿依据吗？ 评估报告通常载明应用有效期，一般为一年；过期后房地产市场价值已发生变化，不能直接作为赔偿依据，应重新评估。
Q3：政府主张"危房拆除、不赔那么多"，怎么应对？ 拆除行为已被确认违法的，危房认定不能免除行政赔偿责任；赔偿仍应按"不低于补偿、全面充分救济"原则，结合拆除时点周边市场价依法确定。
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